合同范本之商品房买卖合同案例.docx

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合同范本之商品房买卖合同案例

合同范本之商品房买卖合同案例

商品房买卖合同案例

【篇一：

商品房买卖八大典型纠纷案例解读】

商品房买卖八大典型纠纷案例解读

（2012-12-0215:

33:

38）

转载

标签：

损失

保修期

商品房

质量问题

房屋买卖

杂谈▼分类：

法院判决案例、事例定购协议书签字要谨慎

2009年4月，陈燕妮与星星公司签订《房产定购协议书》，约定陈定购一套商品房，并支付定金1万元。

协议另载明：

陈在签订定购协议时已详细阅读和了解星星公司在销售现场公示的《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容。

同年4月19日，陈签订《商品房买卖合同》时，认为该合同的补充协议有许多不公平条款，两次发函要求修改不公平条款。

最后双方扯皮起诉到法院。

【判决】该协议明确载明：

陈已详细阅读和了解该《商品房买卖合同》范本、补充协议等购房文本的内容，故陈应按定购协议约定的合同基本条件与星星公司签订正式的《商品房买卖合同》，星星公司有权拒退定金，驳回陈的诉讼请求。

法官点评购房者在签订定购协议时，应详细了解协议内容，否则一旦签订协议，将承担法律规定或合同约定的义务与责任。

天然气改动不算结构改变

2008年1月，李飞与南翔公司签订《商品房买卖合同》。

2009年3月，李飞接房时发现，合同上写明位于入户厨房位置的天然气管道改到客厅阳台上。

他遂以房屋结构变更为由提出退房。

但南翔公司不同意。

【判决】天然气管道安装有特别的规范和要求，不可能满足所有业主的意愿。

有关行政管理部门认为，天然气管道的安装位置变化，既不属于规划的变更和设计上的变化，也不属于房屋结构改变。

所以，天然气管道的改变并不构成购房合同约定的解除条件，该合同不能解除。

故驳回李飞的诉讼请求。

法官点评在设计时，天然气管道位置原则上放在厨房，但如果涉及安全隐患问题，专业安装人员可对安装位置予以调整。

购房户看清逾期交房条件

2007年5月，林小艺与秋韵公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年7月20日前交房。

逾期交付的，按已付房价款每日万分之五的违约金计算。

2007年6月27日，秋韵公司取得竣工验收备案登记证。

2008年2月16日，林接到接房通知，却以房屋需要维修为由不接房。

2009年4月15日，秋韵公司将维修后的房屋交付给林。

林要求秋韵公司承担2007年7月21日至2009年4月15日期间的逾期交房违约金，被拒绝。

林遂起诉索赔。

【判决】双方在合同中明确约定，房屋维修事项不能作为拒绝接房及开发商承担逾期交房责任的理由，故本案责任应由林小艺自行承担。

法官点评本案中，双方在合同中明确约定房屋交付条件为商品房已进行竣工验收备案登记，并约定“房屋的维修事项不能作为拒绝接收房屋的理由”。

购房者在商品房竣工验收备案登记前有权拒绝接房，但经过竣工验收后不能以房屋的维修事项作为拒绝接房的理由。

这些情况可拒绝接房

2006年11月，李月玖与永航公司签订《商品房买卖合同》，约定2007年12月31日前交房。

2007年12月28日，李收到接房通知验房时，发现房屋生活阳台铁栏杆与公共露台铁栏杆相连，且有室外电线搭在该公共露台的铁栏杆转角处，李便以房屋需要整改为由不予接房。

永航公司不允，李遂诉至法院，要求整改。

【判决】房屋虽验收合格，但公共露台搭接的室外电线不符合电气装置安装工程及验收规范，存在重大安全隐患，李月玖有权拒绝接房，永航公司构成违约。

法官点评房屋存在重大安全隐患或不能满足基本使用功能时，购房者可以拒绝接房。

开发商交付的房屋是否符合交付条件，购房者在哪些条件下可以拒绝接房，一要尊重当事人的约定；二要看是否满足法律法规规定的标准；三要考虑房屋存在的质量瑕疵是否能够满足房屋的基本使用功能。

房屋没验收接房也有错

2004年7月，傅瑶购买华麟公司一套房屋。

合同约定2006年12月31日前交房，如逾期交房应支付违约金。

2006年12月31日，华麟公司交付房屋时，在其制定的《房屋交接表》中明示：

“现项目已通过质量验收，还未进行竣工验收备案登记，你在认知该现状的情况下，经验房后自愿接房”，傅在交接表上签署“同意接房”。

2007年9月30日，房屋才竣工验收合格。

之后，双方因逾期交房违约金问题发生纠纷，华麟公司向傅支付了2006年12月31日之前的逾期交房违约金，不同意支付自2007年1月1日起至2007年9月30日止的逾期交房违约金。

傅遂起诉。

【判决】华麟公司违约金应承担责任到房屋实际验收合格之日，但双方的书面交接房手续已载明房屋不符合交付条件的情况下，傅仍签收接房并使用，故对华麟公司的违约责任额度应酌情减轻。

法官点评法律强制规定，商品房交付使用的最基本条件是经竣工验收合格。

华麟公司提前交房违反了法律，但傅明知房屋没有竣工验收合格而接房，也有一定过错。

优惠没兑现可起诉索赔

2006年8月2日，张亚南与鹏程公司签约购买了一套房屋，交房时间为2006年8月31日。

签约当天，张付清全款和契税。

同年8月4日，该公司刊登售房广告时承诺“8月1日至31日，购房业主享受免契税优惠”。

广告刊登后两三个月，张才知悉广告内容。

张认为自己也应享受该优惠，但鹏程公司拒绝。

张遂诉至法院。

【判决】鹏程公司应遵守诚实信用原则兑现其承诺，应向张亚南支付已经交纳的购房契税。

法官点评开发商违反其承诺的，应承担相应的违约责任。

同时提醒购房者，为避免将来产生不必要的纠纷，可以要求将广告内容写进合同中或者签订补充协议，并明确约定违约责任。

提高容积率开发商要赔

2008年3月，陈奇与大宏公司签订《商品房买卖合同》，合同载明总层数28，但陈接房时发现所建房屋实际楼层为33层。

陈奇遂以开发商增加容积率起诉至法院。

【判决】大宏公司人为违背了合同对商品房基本状况的约定。

大宏公司增加楼层的行为必然使陈奇预期的相关公共设施使用人数增加，居住舒适度下降，大宏公司的加层行为对陈奇的损害确实存在。

综合考虑业主遭受损害的程度，以及开发商超建可能获得的利益等因素，判决大宏公司赔偿陈奇4500元。

法官点评开发商违约提高容积率，应当承担相应违约责任。

入住发现质量问题可索赔

2006年2月，秦远购买蒙泰公司的住宅一套。

2006年12月，秦对房屋装修入住后，发现屋内墙体出现纵向和斜向裂纹、结构梁部分开裂、铝合金窗边渗水、铝合金窗和玻璃不合格。

秦远要求蒙泰公司整改修复，蒙泰公司不允，秦远遂向法院起诉。

【判决】市五中院认为，秦远所购买房屋在保修期内出现了墙体裂纹等质量问题，蒙泰公司应当承担修复责任。

在房屋修复期间无法正常使用房屋，蒙泰公司应承担修复房屋期间产生的搬家费、过渡费、清洁费等损失。

法官点评法官称，因房屋存在质量问题需要修复的，购房者可以请求开发商赔偿因房屋修复期间所产生的搬家费等必要费用。

（文中企业和人名均系化名）

八成购房者被忽悠

焦点网日前的一份调查显示，超过八成的被调查者在买房时被忽悠过。

这其中最主要的问题是广告宣传虚假、夸大及承诺不兑现、楼盘开盘时“被涨价”、面积房型与销售所说的不符、开发商不及时办理房产证、房屋质量问题（墙壁开裂、材料使用、管线安装等）、房屋产权缩水、开发商延迟交房、小区规划的变更等。

【篇二：

商品房买卖合同纠纷案例】

尹美丽、刘文章等与伟东集团有限责任公司房屋买卖合同

纠纷再审民事判决书

山东省高级人民法院再审（2013）鲁民提字第321号

【关键词】要约要约邀请承诺明确说明故意隐瞒

【文书来源】原文链接

文书正文

当事人信息

申请再审人（一审原告、二审上诉人）：

尹美丽。

申请再审人（一审原告、二审上诉人）：

刘文章，系尹美丽之夫。

申请再审人（一审原告、二审上诉人）：

刘斌，系尹美丽之子。

以上三申请再审人的共同委托代理人：

朱绍显，山东鼎海律师事务所律师。

以上三申请再审人的共同委托代理人：

黄义琴，山东鼎海律师事务所律师。

被申请人（一审被告、二审被上诉人）：

伟东集团有限责任公司（原青岛伟东置业有限公司）。

住所地：

青岛市市南区。

法定代表人：

王端瑞，董事长。

委托代理人：

辛龙，山东齐鲁律师事务所律师。

委托代理人：

李力，女，1978年12月14日出生，汉族。

审理经过

申请再审人尹美丽、刘文章、刘斌（以下简称尹美丽三人）因与被申请人伟东集团有限责任公司（以下简称伟东集团）房屋买卖合同纠纷一案，不服青岛市中级人民法院（2010）青民一终字第2246号民事判决，

向本院申请再审。

本院于2013年12月6日作出（2013）鲁民提字第321号民事裁定，提审本案。

本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。

尹美丽及尹美丽三人的委托代理人朱绍显，伟东集团委托代理人辛龙、李力到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

一审原告诉称

200年2月22日，一审原告尹美丽三人起诉至青岛市市南区人民法院称，2000年0月26日，尹美丽三人依据青岛伟东置业有限公司（以下简称伟东置业）宣传与承诺，与其签订了商品房买卖合同，购买了伟东置业开发建设的位于青岛市市南区期房一套（现房产登记地址为青岛市市南区）。

2005年，伟东置业在尹美丽三人所购房屋前建成了5座楼高为24层的高层，其中3座高层直接对尹美丽三人所购房屋的通风、采光及眺望等方面构成严重影响，导致尹美丽三人所购房屋市场现有使用价值大幅度贬值。

尹美丽三人认为，伟东置业通过虚假宣传与承诺，故意隐瞒出售给尹美丽三人房屋前将建设高层的相关事实，造成尹美丽三人的合同利益无法完全实现，使所购房屋严重贬值。

请求法院依法判令伟东置业支付违约金65万元并承担本案诉讼费。

伟东置业辩称，尹美丽三人所诉与事实不符，其诉讼请求存在法律混淆的问题，其诉讼请求究竟是侵权之诉还是违约之诉不明确。

伟东置业开发建设的相关房屋都是经过合法的审批手续，各项规划审批均是完备的，不存在侵犯尹美丽三人合法权益的行为。

另，尹美丽三人的诉讼请求已经超过诉讼时效。

请求驳回其诉讼请求。

一审法院查明

青岛市市南区人民法院一审查明，2000年0月26日，尹美丽三人与伟东置业签订商品房购销合同，约定尹美丽三人向伟东置业购买位于青岛市浮山所村新贵都（该房屋房地产权证的地址为青岛市市南区），建筑面积为00.平方米，房屋总价款为39万元。

伟东置业须于200年2月30日前，将经竣工验收合格的商品房交付给尹美丽三人使用。

200年5月份，尹美丽三人接收了上述房屋。

另查明，999年9月8日，青岛市规划局对浮山所改造工程调整规划图的审批意见第2条为：

临南京路规划的高层建筑待具体项目落实后再确定平面布置形式。

2004年6月24日，伟东置业取得浮山所改造工程f区（位于尹美丽三人所购房屋以东、南京路以西）的建设工程规划许可证。

该工程于2004年9月日开工，2006年7月25日竣工验收。

在一审庭审过程中，尹美丽三人提交宣传彩页一宗，证明依据伟东置业的宣传彩页，尹美丽三人所购买的房屋应当紧靠南京路，并且周边有两块绿地，但现实情况与宣传彩页上的严重不符。

伟东置业的虚假宣传误导尹美丽三人购买了该房屋，该宣传彩页应当作为合同的一部分内容，伟东置业违反了合同约定，应承担违约责任。

伟东置业质证称对该证据的真实性和证明内容均有异议。

尹美丽三人提交青岛市浮山所小区南片设计图纸一份，该设计图纸形成于2000年2月份，证明在2000年设计规划时已经有遮挡尹美丽三人房屋的四幢高楼的设计，但是伟东置业在给尹美丽三人的宣传彩页中没有体现这四幢高楼，而是一片空地，因此，伟东置业构成恶意欺诈。

伟

东置业质证称对该设计图纸真实性不予认可，不能证明当时已经要规划建设四幢高楼，也不能证明尹美丽三人的居住情况。

尹美丽三人提交照片一宗及日照分析表一份，证明伟东置业违反合同约定，造成尹美丽三人房屋被严重遮挡，日照时间低于国家最低标准。

伟东置业质证称从照片上看不出尹美丽三人所证事实，且本案系违约之诉，日照时间的长短与本案无关。

一审法院认为

青岛市市南区人民法院一审认为，尹美丽三人要求伟东置业承担合同违约责任的依据是伟东置业印制的宣传彩页，彩页显示尹美丽三人所购房屋紧靠南京路，且周边有两片绿地，尹美丽三人认为宣传彩页应视为房屋买卖合同的一部分，伟东置业现在将绿地建成房屋违反了合同的约定，使尹美丽三人房屋日照时间低于国家最低标准，造成房屋贬值，故伟东置业应承担违约责任并赔偿尹美丽三人房屋贬值损失。

因此，双方的争议焦点在于宣传彩页是否构成房屋买卖合同的一部分。

依据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条的规定，商品房的宣传资料为要约邀请，只有出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所做的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，才能视为要约。

本案中，伟东置业印制的宣传彩页，并未明确说明临南京路地块为绿地或承诺该地块今后不会建成房屋。

双方于2000年0月26日签订合同，伟东置业于2004年6月24日取得该地块的规划许可证，故伟东置业在该地块上未标注房屋亦未构成对尹美丽三人的欺诈。

尹美丽三人提交的设计图纸并未标注该地块在2000年已经有建设高层房屋的设计规划。

二审上诉人诉称

尹美丽三人不服一审判决，向青岛市中级人民法院提起上诉称，伟东置业销售商品房时提供给尹美丽三人的宣传彩页应当视为要约，应当作为商品房买卖合同的组成部分。

伟东置业出售房屋时故意隐瞒连接南京路绿地将建高层的事实系违约行为，由此造成涉案房屋价值减损，应承担违约及赔偿责任。

请求二审法院撤销一审判决，发回重审或改判。

二审被上诉人辩称

伟东置业答辩称，其开发建设房屋时经过合法审批手续，没有侵犯尹美丽三人的利益，尹美丽三人的起诉也超过了诉讼时效，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审法院查明

青岛市中级人民法院二审查明，二审期间，伟东置业提交（2000）建字第88-号、青规建管字（2004）5号建设工程规划许可证2份，浮山所改造工程f区房地产权证份，欲证明尹美丽三人所购房屋与遮挡其房屋的高层建筑分别取得政府相关部门的规划许可，遮挡尹美丽三人房屋的高层建筑于2004年才取得房地产权证。

尹美丽三人质证称，对（2000）建字第88-号建设工程规划许可证和房地产权证真实性没有异议，但对其证明的事项有异议。

【篇三：

房屋买卖合同案例】

[房屋买卖合同案例]房屋买卖合同案例自2009年起，牡丹江市的房地产价格以另人瞠目的速度递增，在利益的趋动下一些在卖房时没有办理房屋过户手续的卖房人开始以各种理由主张当初的房屋买卖协议无效，此种现象自2010开始，尤为突出，房屋买卖合同案例。

本院在审理一起原告张某诉被告苏某、第三人某银行的一起房屋买卖合同纠纷中，经法院审理查明被告苏某与第三人某银行于2005年签订了《住房借款合同（抵押加阶段性保证借款）》。

合同约定：

第三人向被告苏某提供人民币贷款10万元，被告将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区）作为贷款担保抵押给第三人，并办理了抵押登记，合同范本《房屋买卖合同案例》。

2006年5月,原告张某与被告苏某签订房屋买卖协议,协议约定:

被告苏某将其名下的房屋（座落于牡丹江市爱民区）卖与原告张某,房屋的交易价款为10万元，原告张某先期付款65000元，余款35000元待办理完过户手续后一次付清，被告苏某承担过户费用。

协议签订时,虽然被告苏某已告知原告张某交易房屋已作为贷款担保物抵押给第三人,但是双方签订房屋买卖合同没有征得第三人的同意，也没有向第三人履行告知义务。

协议签订后,原告张某于2006年5月和2006年6月先后两次共支付被告苏某购房款66000元，但原告张某并没有代替被告苏某清偿其全部债务，使该交易房屋的抵押权消灭。

因原告张某想出让此房，但此房还在被告苏某名下，故要求被告苏某继续履行协议，协助其办理过户手续。

但被告苏某以该房屋买卖协议没有告知第三人合同无效，无法继续履行合同为由，拒绝协助原告张某办理过户手续。

第三人某银行以原、被告签订房屋买卖协议未告知其为由，主张该房屋买卖协议无效。

《中华人民共和国担保法》第四十九条第一款规定：

抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为效。

《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定：

抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。

这两部法律关于抵押期间，抵押人转让抵押财产的规定都无一例外的要求需告知抵押权人，否则转让行为无效（或不得转让）。