菊城东方明珠管理方案 1讲解.docx

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菊城东方明珠管理方案1讲解

菊城●东方明珠

物

业

管

理

方

案

郑州龙亨物业服务有限公司

菊城●东方明珠管理方案

一项目概述

菊城●东方明珠坐落于古都开封东城区繁华地段，地理位置优越，每条路相互贯穿通往城市的各个风景区。

除了交通方便外，茶余饭后还可以到周边的公园散步吸允植物的清香，是减压的好去处；购物、娱乐更是方便。

菊城●东方明珠总建筑面积约50000m²，共建14栋多层居住楼，小区设有地下车库和地面车棚以及地下储藏室。

房屋配套设施有：

通讯、闭路电视、宽带系统、暖气、天然气；小区设施设备：

出入口设有监控、楼栋装有安全门，设有对讲系统，使居住者感到方便，舒适以及安全。

小区目前的现状：

1、小区安装有电子监控，可以确保业主居住安全；

2、生活垃圾有不归位现象，建筑垃圾乱堆乱放，无管理；

3、小区管理出现分割化，自行车棚私人进行管理收费，使物业管理人员工作进入难度；另有乱停乱放现象，影响单元路口的通行；

4、小区车辆进出无序，无明显停车位标志，车辆乱停乱放；

5、地下车库未开放使用；

6、地下储藏室通道卫生打扫不及时；

7、小区内整体私搭乱建现象严重，绿化无专业人员管理，树木花草修剪、浇灌不及时，有枯死现象，并且杂草丛生,更有物品乱堆放现象；

8、自行车棚有建筑质量问题，门面房污水蔓延严重；

二服务宗旨

通过不断摸索和求新求变，沿着努力创新的发展思路，我物业公司从以往涉足的管理对象中总结经验，掌握信息和积累经验，对菊城●东方明珠住宅小区的管理大有信心。

作为我们的服务对象，追求为菊城●东方明珠小区增色添彩，与本小区赤诚相见，倾心相助。

我物业公司提倡敬业、乐业、创业的精神，并且将其充分体现在各个岗位、各项作业具体实践中。

我们通过化无形为有形，克服物业事务随时出现、随机进行而容易带来随意性的问题。

使提供给业主的服务可知、可感、可辨、可验，做到寓竭诚服务于精细管理中，酿精彩生活与精心呵护间。

除此之外，我们还自觉接受来自各个方面的监督，把所有意见和建议作为推动管理服务工作的动力。

我们视业主反映为检验管理服务工作的第一信号，形成小区建设管理上的互动效应。

首先业主委员会的监督：

管理服务的运作情况定期向业主委员会汇报，管理服务的变更提前征求业主委员会的意见，管理服务中出现的问题及时与业主委员会沟通，联手共创温馨祥和的生活家园。

其次政府监督：

我物业公司自觉接受政府部门指导监督，聘请相关部门人员担任公司业务指导，促使管理服务工作始终处于领先水平。

在这个注重精神文明生活的现代化社会中，我物业公司悉心关注和呵护业主的物质和精神生活，郑重向所有业主承诺真诚服务、客户满意。

我们在管理服务过程中，不断调整、充实新的服务项目，全过程、全方位地满足业主发展变化着的、一切有支付能力的正当需求。

同时，还随着公司发展壮大，逐步增加公司有承受能力的无偿服务。

我们以业主为核心：

解决业主想到的，想业主想不到的。

秉承对小区的现状了解，为了使菊城●东方明珠达到创新小区，我们将对菊城●东方明珠做以下管理与措施：

三、项目管理措施

1、房屋设施设备定期得到维修与养护，范围包括：

楼梯间、公共通道、楼梯扶手、单元门等。

发现质量问题及时向业主或业主委员会报告建议，根据业主或业主委员会的委托，组织维修工作；

<1>楼梯间做到一月巡查一次，有情况及时补修；

<2>公共通道做到每天巡查，保证通道的使用安全；

<3>楼梯扶手每季巡查一次，有损坏部位及时补修；

<4>单元门做到每日巡视，包括楼梯通道以及其他共用部位的门窗、玻璃等，做好巡视记录，有损坏部位及时维修；

2、公共设施设备的管理与维修，范围包括：

下水管道、雨水管道、公共照明、消防设施等的维修养护。

对共用设施设备定期组织巡查，做好巡查记录，属于小修范围的及时组织补修，属于大、中修范围的或需要更新改造的，及时编制维修方案，并向业主委员会提出报告与建议，根据业主大会的决定，组织维修。

<1>下水管道每半月巡查一次，每半年检修一次；

<2>雨水管道每半年清通一次，保证雨季的流水畅通；

<3>公共照明：

对楼道照明、应急照明灯具进行巡检，保持照明灯具完好无残缺，做到每周巡视一次，有损部位及时维修；

<4>小区消防设施每月巡查一次，保持消防设施的完好，可随时启用，并维持消防通道的畅通，做好消防安全准备；

供暖设施设备的维护：

<1>定期巡查供暖设备有无跑、冒、滴、漏现象，并做好巡查记录；

<2>有情况及时与有关部门进行沟通配合，并做及时维修；

3、小区秩序的维护，安排固定岗和巡逻岗。

<1>固定岗24小时在岗，做好来人来访登记，有可疑人或车做好询问与记录，有情况及时汇报或拨打110报警电话；

<2>巡逻岗24小时对小区的安全进行巡查，每小时巡逻一次，不定时、定岗、定位，做到有情况及时记录与汇报上级领导，有特殊情况及时拨打110报警电话。

对小区的车辆停放是否整齐，对乱停放车辆要及时通知车主进行正确的引导停放；

<3>各岗位做到不脱岗，对事件做到不漏记、不谎报；

<4>做好交接班工作，对交替岗遗留的事件与物件要做详细交接，并汇报有关部门处理；

4、小区环境的管理，小区卫生包括：

楼道的清洁、扶手、墙体、楼下储藏室通道的清扫、垃圾的收集、清运；地下车库、停车位垃圾的清扫、清运；公共路面的清洁、小区消毒、灭鼠、灭虫。

<1>楼道的清洁：

楼梯每天清扫一次，每周拖洗三次，扶手每天抹一次，楼道内蜘蛛网每周清理一次，墙体每两周清理一次小广告，楼道设备每周抹一次，单元门每周抹一次；

<2>楼下储藏室通道以及地下车库通道每天清扫一次，通道无杂物堆放并保持畅通；

<3>共用车棚每天清扫一次，棚架无明显灰尘；

<4>绿化部位：

每天清理一次草坪上的垃圾、纸屑，以及其它杂物等，花坛表面无明显灰尘，保持外观的整洁；

<5>门卫岗亭每天清扫两次，地面保持清洁，门窗无明显灰尘；

<6>公共路面的清扫，每天清扫2次，无垃圾堆放现象，保持路面清洁；

<7>垃圾的收集、清运，垃圾要求袋装，统一存放于垃圾桶中，我们会通知环卫处及时清运；

<8>有计划的消毒，一季度灭鼠一次，夏季一月灭虫一次；

5、绿化的管理与养护：

<1>保持绿化的生长茂盛，整块草地无已开花杂草，无明显落叶杂草；

<2>无病虫害，定期施肥、浇灌、修剪、灭虫；

<3>绿地整洁，无杂物堆放、无私搭乱建、占用现象，对违法行为能及时发现与处理；

<4>无明显缺株，管理期间树木无顶栓、捆绑现象；

<5>对需整形的灌树丛进行有形的修剪，保持树木的美观，并且数量栽种适宜，有利于树木的良好通风，没有死树和枯枝；

6、装修的管理：

<1>有业主进行房屋装修的应到物业管理部门办理有关装修申请，并交纳装修管理费、装修押金、装修垃圾清运费；

<2>业主与物业管理部门签订装修许可证、人员出入证、以及装修协议书；

<3>从装修签订日有效起，对装修工作进行监督管理，装修期间是否对水、电、上下水管道以及室内墙体进行改动；如有改动管理人员要及时通知装修人员进行恢复，如不恢复，可进行暂停装修通知或报有关部门处理；

<4>在巡查装修情况时须告知装修人员产生的垃圾必须装袋后放置不妨碍通行的位置；装修工作需注意的时间段；

7、小区物业费的收缴：

<1>对收费工作要持之以恒；

<2>可进行上门收费和电话催费；

<3>对拒交物业费的业主，首先要了解拒交费的原因，然后再进行解释与处理；

<4>要记录业主反馈的意见和建议，与各部门沟通随时解决各项问题；

<5>必要时可把问题反映于业主委员会，由业主委员会协助解决，或报有关部门进行协助处理；

四、车辆管理

为了给小区业主营造安全、舒适的居住环境，为了小区车辆有秩序的进出与停放，我们将对小区的车辆进行如下管理：

<1>在小区进出口安装道闸系统，实行一车一卡制，使小区车辆能有序的停放，既方便了业主，又解决了业主车辆停放的难题，同时还可以防止外来车辆的出入；

<2>在小区内划分合理的停车位；

<3>对于本小区的车辆有车库的要求停至车库内，没车库的按规定停于地面停车位，并由专人引导车辆的停放，确保道路畅通；

<4>对非机动车辆进行详细记录并发放临时车辆出入证；

<5>对可疑车辆要进行询问及跟踪，必要时可报管理部门或拨打110报警电话。

五、物业管理服务人员的配置与职责

1、物业管理服务人员配置

2、岗位职责

项目主管的职责：

<1>在公司的领导下，全面负责管理处内部管理、业户服务、房屋设施设备运行与维护保养、公共秩序维护服务、保洁服务、应急处理及特约服务等工作；

<2>负责管理处服务的质量控制和费用控制；

<3>负责协调业主之间发生的应急、突发性事件；

<4>负责组织小区的公益性活动；

<5>负责管理费、及其它服务费用的催缴工作；

<6>及时完成公司领导交办的其他任务；

客服部的职责：

<1>保持职业礼貌以及职业道德，主动问候、向服务对象咨询服务感受，有完美的表达能力与沟通能力；

<2>以自己的仪表仪容为骄傲，时刻树立公司形象；

<3>相互合作，要具有团结合作精神；

<4>熟知工作流程，工作标准，做到对业主反馈情况不厌其烦；

<5>收缴物业费，可进行上门收取或电话催费，同时记录业主的意见和建议；

<6>做好走访和回访工作，做好每日的巡检记录；

<7>处理业主间的纠纷与矛盾；

<8>认真完成领导安排的各项工作和事项；

<9>负责为业主办理入住装修手续，对正在装修的房屋进行监督检查；

<10>协助各部门处理好各项工作；

<11>做好工作总结（包括月工作总结、周工作总结）；

工程部的职责：

<1>定期对小区的公共设施设备进行检查检修，确保公共设施设备的安全与正常运作；

<2>严格操作，防止事故发生；

<3>接到突发情况时，应迅速赶往现场，查明原因后及时进行维修；

<4>发现问题在最短时间内及时处理；

<5>负责业主的日报修工作，并做到工完料清，不拖泥带水；

<6>认真完成领导交办的其他工作任务；

秩序部的职责：

<1>负责小区来人来车的登记及停放，使车辆无堵塞现象，无乱停乱放现象，不影响行人通行；

<2>负责小区的安全、防水、防盗、防破坏的防范工作；

<3>对小区内突发事件进行妥善处理，并做好相关记录；

<4>做好24小时值班、巡逻；

<5>监督小区内装修人员的出入；

<6>有可疑人事进行询问或报有关部门处理，必要时可拨打110报警电话；

保洁绿化部的职责：

<1>负责小区内楼道楼梯、扶手的清洁、墙体蜘蛛网的清理，单元门的清洁；

<2>公共路面的清扫；

<3>垃圾的收集、清运；

<4>有计划的消毒、灭鼠、灭虫；

<5>对管理的绿化区域进行及时养护与修剪、浇灌、除虫害等；

我物业公司会以优异的服务质量对小区进行全方位管理，做到岗在人在，巡查时佩戴对讲、笔、本，以便有情况及时记录上报，记录业主反馈的日报修与各类信息，然后汇报各部门解决问题，并做好回访工作。

郑州龙亨物业服务有限公司

2014年6月10日