房地产评估专业的实习总结.docx
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房地产评估专业的实习总结
房地产评估专业的实习总结
首先，我先来谈一谈对房地产在理论上的认识。
房地产，是一种稀却的资源、重要的生产要素和生活必需品，是人们最重视、最珍惜、最具体的财产形式。
随着经济发展、社会进步、人口增加，对其需求日益增长。
在市场经济中，房地产还是一种商品，成为人们投资置业的良好对象。
由房地产的投资开发、咨询、估价、经纪、物业管理等组成的房地产业，是国民经济中的一个重要产业。
房地产是一种特殊的商品，房地产业是一个特殊的产业。
现代房地产业在我国的兴起，虽然是近一二十年的事，但其来势迅猛，一波三折，富有生命力，为世人瞩目。
特别是1992年和1993年我国曾一度出现“房地产热”____，1993年以后开始实施“宏观调控”____，1998年提出把住宅建设培育为新的经济增产点，等等。
房地产业，在我国社会主义市场经济的发展中越来越重要。
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房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价—估价人员认为值多少钱就值多少钱。
但实际上，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显示出来，是科学与艺术的有机结合。
要做好房地产估价，不仅需要通晓房地产估价的理论、方法和技巧，还需要具备房地产制度政策、开发经营，以及经济、建筑、城市规划、法律等多方面的知识，需要理论与实践高度结合。
实习中，通过与万隆有关估价人员的接触，可以了解到，他们原来有的是学建筑设计的，有的是学建筑经济的，有的甚至是学会计的，但在实践中他们则必须各方面的知识融会贯通，只有这样，才能将估价工作做得尽可能的完善。
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房地产、房地、土地和建筑物的含义有所不同，其中：
房地产可指土地，也可指建筑物，还可指土地与建筑物的合成体；房地指土地与建筑物的合成体；土地仅指土地部分，如说土地价格时，此价格不含地上建筑物的价格；建筑物仅指建筑物部分。
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在我国有人习惯将房地产估价称为房地产评估，但这种叫法不够确切。
因为评估一词的含义太广，不仅可以包含房地产价值评估，还可以包含房地产质量、等级评估，甚至可以包含房地产制度政策评估、房地产企业资信评估等，所以，称为房地产价值评估、房地产价格评估，或者简称房地产估价，更为准确些。
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从专业角度来讲，房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。
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房地产估价应借助科学的估价方法，不能单纯依靠估价人员的经验。
在房地产估价上产生了三大基本方法，即：
比较法、成本法、收益法。
除此之外，还有一些其大的估价方法，如假设开发法、长期趋势法、路线价法、基准地价修正法等。
但在实习中，通过一些案例，以及与估价人员的交谈，可以看到，无论那种方法，最终还是由市场决定，任何一项房地产估价的案例，受市场这一因素的影响极大。
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影响房地产价格的因素多而复杂，估价人员必须熟练地掌握各种影响房地产价格的因素，以及它们是如何，及在何种程度上影响房地产价格的。
目前影响房地产价格的因素主要有以下9类：
1.自身因素；2.环境因素；3.人口因素；4.经济因素；5.社会因素；6.行政因素；7.心理因素；8.国际因素；9.其他因素。
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（1）
（2）（3）（4）
房地产估价程序，是指房地产估价全过程中的各项具体工作，按其内在联系性所排列出的先后进行次序。
一般来说，从获取估价业务开始至完成估价后的资料归档时止，一宗房地产估价活动的全过程和步骤如下：
1.获取估价业务；2.受理估价委托及明确估价基本事项；3.拟订估价作业方案；4.收集估价所需资料；5.实地查勘估价对象；6.选定估价方法计算；7.确定估价结果；8.撰写估价报告；9.交付估价报告；10.估价资料归档。
房地产估价虽然应按照上述程序进行，但在实际估价中各个步骤之间并不是割裂的，相互之间回有一些交叉，甚至需要一定的反复。
房地产估价总的要求是独立、客观、公正，在具体估价作业中应遵循的原则主要有以下5项：
1.合法原则；2.最高最佳使用原则；3.替代原则；4.估价时点原则；5.公平原则。
房地产估价原则是使不同的估价人员对估价的基本前提具有认识上的一致性，对同一估价对象在同一估价目的、同一估价时点下的估价结果具有近似性。
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专业估价人员，是经房地产估价人员资格考试合格，由有关主观部门审定注册，取得执业资格证书后专门从事房地产估价的人员。
要成为一名合格的房地产专业估价人员，不但要符合一定的要求，还应遵循一定的职业道德。
因为，估价人员的估价结果是否客观公正，不仅取决于他对估价理论和方法的掌握程度，他所具有的估价实践经验，还取决于他的职业道德修养。
在实习过程中，我了解到万隆的估价人员，他们不但有的具有注册房地产估价师的资格，有的具有土地估价师的资格，有的还具有注册会计师、注册资产评估师的资格。
在与他们短暂的两个星期接触中，我发现他们工作态度非常认真，工作时极其仔细、专业，只有这样，才能对估价对象负责。
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其次，我再来谈一谈对房地产估价在感性上的认识。
虽然我和蒋老师只去两个星期，但万隆的估价人员却说我们恰逢其实，因为这一阶段正是一年中他们业务较忙的时段，每年夏天他们都是“天大热，人大干”。
每当他们有评估项目时，我们都随同一起去参观、了解。
通过实际的接触，我对房地产估价的认识更深一层。
以下是我在实习中接触到的几个案例。
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案例一：
XX年7月6日8点30分，我们随同项目经理凌涛及其助手小赵，一同来到位于莘庄的某工厂进行评估。
这是万隆受闵行区法院的委托进行的司法评估项目。
该厂原先租用了莘庄x村的土地，由于该块土地被征管，在该厂尚未与x村及土地管理所关于厂房、办公楼等价值达成共识之前，对方就将该厂的厂房、办公楼、宿舍等推倒，因此，双方发生了争执，该厂将x村和土地管理所告上了法院。
万隆房地产估价有限公司受闵行法院的委托，对该厂已被拆除的厂房等的价值进行估价。
当我们一行来到该厂的原址后，估价人员马上开始了取证工作。
由于厂房、办公楼等已被拆除，他们一方面拍照取证，另一方面要求该厂及x村有关人员在场，进行相关询问，并按司法程序每一方签字作证。
在取证时，楼房的高度、占地面积，造楼所用的材料是红砖还是空心砖，地基怎样铺垫的等内容他们都询问得非常仔细。
关于厂房双方发生了争执，为此，我们一行又驱车来到距离该厂原址12公里的新址取证，拿到了原厂房的照片。
当我们回到万隆时，已是12点30分。
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案例二：
XX年7月8日13点，我们随同项目经理向海等四人，一同来到位于嘉定的上海永敬纺织品有限公司进行评估。
该公司有办公楼一幢，厂房部分以及接待所部分三处地方委托xx装潢公司进行装修，xx装潢公司由于业务繁忙，将该装修工程再出包给其他公司，并预付给其10万元。
在工程已进行了一段时间后，承包方提出资金不够，要求xx装潢公司补付20万元，双方由此发生争执。
万隆房地产估价有限公司受xx装潢公司的委托，对已装修的部分进行估价。
在我们到达以后,估价人员先将三处地方的装修情况做了一个总的了解,进行了现场勘察,对装修所用建材的种类、规格、数量等做到心里有底。
然后，向对方索取了这三处地方的图纸。
由于测量工作非常复杂、耗时，所以双方约定再安排时间测量。
我们一行在晚上19点才回到了陆家浜路。
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案例三：
XX年7月9日12点，我们随同助理会计师赵文安等三人，一同来到位于宝山月浦镇的某套居民住宅进行评估。
这是万隆受宝山区法院的委托进行的司法评估项目。
这是一套建筑面积57平方米左右的居民住宅，该套住宅位于6楼，在1993年底进行了装修，至今已有十年左右的时间。
当事人由于离婚，要求进行财产分割。
万隆房地产估价有限公司受宝山法院的委托，对该套住宅的房屋价值及房屋装修进行估价。
我们来到6楼的住房内，估价人员首先查看了房产证等有关文件，然后对房屋面积进行测量，对装潢的新旧程度、所用的材料、装潢时投入的物品等进行记录，最后要求当事人过目并签字。
本以为这个估价项目非常简单，但当我们回到陆家浜路时，也已是16点了。
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案例四：
实习的第一个星期，我们主要是随同万隆的估价人员出去做项目。
实习的第二个星期，由于天气炎热，公司的估价人员都没有出去做项目，我和蒋老师也就在公司了解一些情况，看他们对估价项目做出来的评估报告。
期间，我看到了这样一个评估报告：
万隆房地产估价有限公司接受金山区法院的委托，对位于虹梅路269号的宝城大厦806室、807室、808室进行拍卖底价估价。
宝城大厦由于位于虹梅路，这是一个比较成熟的地区，周边环境已较成熟，所以该次估价项目采用市场比较法。
估价人员选取了宝城大厦150x室、40x室及位于虹梅路263号的金梅公寓160x室作为比较，这三套房屋均在6月份成交，前两套都为二室一厅，成交价分别为7008.10元/平方米和6477.30元/平方米，后一套为三室一厅，成交价为6248.90元/平方米。
估价人员将宝城大厦806室作为基数，通过与这三套房屋一系列因素的对比、修正，得出估价对象，即宝城大厦806室、807室、808室在XX年6月29日的公允市场单价为6374元/平方米。
因为考虑这是要拍卖的房屋，要求快速、及时，所以再确定了一个拍卖变现系数为80%，则：
6374×80%=5099（取整）。
这样，最后确定了宝城大厦806室、807室、808室的单位建筑拍卖底价为5099元/平方米。
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最后，我再来谈一谈对房地产估价这一行业的感触。
人们常说：
“隔行如隔山。
”原先我一直认为我们上课是非常得辛苦，但通过这一次短暂的实习，我认识到其实每行每业都是很辛苦的，只是形式上有所不同。
像这次接触到的房地产估价业，他们经常要出去工作，或者在户外，或者要爬上爬下测量、观察。
如案例一中，我们到了莘庄x工厂的原址，由于已被拆除，我们只能站着勘察，长时间的接受“日光浴”。
又如案例二中，从出门到回来，经历了6个小时，回到学校时，天已是乌黑了。
再如案例三和案例四中，看似简单的项目，也需要花费大量的时间和精力，做好前期、中期和后期工作，才能将整个估价项目完成。
同时，我也非常感谢万隆房地产有限公司的所有人员，在实习期间，他们对蒋老师和我接待热情，有问必答，使我们的实习真正是达到了预期的目的。
《4》
房地产设计师个人工作总结从加入公司成为公司的成员已经整整两个月的时间，虽然只是试用期，但心态总是以公司的一名正式员工来对待，使得自己尽快的融入到公司这个大家庭。
在各位领导和同事们的悉心关怀和指导下，现将我的工作情况作如下汇报。
这两个月的时间里，一方面是适应兰州的工作环境，适应公司的工作状态，另一方面也是我自己心态不断调整、成熟的过程。
相比于刚参加工作，现在对自己的定位以及发展方向相对比较明了，在此，非常感谢公司给予这个继续从事房地产行业的机会。
除了公司对于个人的要求以外，自己的理想与公司的发展同步也是非常重要的，基于此我想最好的表现就是充分的发挥自己的特长，把自己的才能以及知识充分的应用到工作上。
这短短的两个月时间是紧张的，忙碌的，充实的。
公司里举办了一次大型的周年庆活动，这个活生生的案例让我切身体会到了这个团队的凝聚力，同事们工作的热情、积极的工作状态，刘总的执着，精益求精，让我真正理解了公司理念的涵义。
除了周年庆活动以外，我庆幸在年前能有一次参与提案的机会，这次的提案集体的展现了我们公司的工作状态，不仅仅是对甲方的一次提案。
也是对公司每个员工的一次提案，同事们对待工作的认真态度让我明白所有员工之所以执着的理由，公司有这样一个平台，让每个人都展示自己才华横溢的一面，除了自己的分内工作以外，还可以学习房地产其他相关的知识，加强个人的综合素质，提高专业技能，并能和公司一同彰显一个专业的姿态。
通过这段时间也意识到了公司在兰州房地产行业举足轻重的地位，公司的发展对于推动整个兰州房地产策划代理行业的发展有着巨大作用。
同时，公司拥有比较系统的管理体制和企业化标准运作的行政机构。
这一切都让我对公司的发展充满了信心和憧憬。
根据岗位职责的要求，我的主要工作任务是
（1）负责完成组长分配下来的设计工作指令；
（2）根据项目推广的需要，及时完成设计工作。
（3）参与相关项目的讨论；通过完成上述工作，使我认识到一个称职的设计师应当在具有相当的美术功底、熟悉的设计软件操作能力的同时，要具备良好的设计心态，并且要敢于多提出自己的想法和方案，敢于创新！
当然，良好的语言表达能力是向领导和同事提出自己创意想法的必不可少的。
目前我在专业上存在个别不足之处，还需要多向设计团队及其他部门的各位资深领导和同事多求教、多学习。
（在此,特别感谢我的直接领导冯总监，是他教我如何让设计更完美。
）为了让自己做一个更专业的房地产设计师，除了在a理论与实际工作要想结合起来真难，以前学的好像是看明白了，但在实际工作中还是不会，茫然无头绪，唯一的办法是边干边学，边干边想，我反复地、逐字逐句地阅读107页的指导书，努力把工作经验与理论指导相结合，我总结出一套学习方法，简单地说就是“针对指导书，一句话问三个问题”，由于认真工作，积极提问，认真钻研技术，积极思考，我逐渐，一点一点地明白了关于“23g互操作”的大致内容，并开始在工程师的指导下修改一些无线参数。
2020年3月1日~4月30日，我到新乡跟着中兴3g网优小组跟工学习。
这是我自参加工作以来，出差时间最长的一次，长达2个月，学习时间充足，而且时间安排上比较自由，又没有其他干扰因素，可以充分发挥主动学习的一次宝贵机会。
在学习期间，我分秒必争，日夜不停地学习，夜里熬到三四点，白天一睁开眼又继续学习和研究，到了单位更是努力学习和提问，晚上回到宾馆又一直学到深夜。
学习移动通信原理和wcdma原理以及3gpp技术规范、研究信令、学习掌握了在word,excle文档中进行vba编程、熟练制作各种wcdma报表、wcdmarf天馈、dt路测、单站验证、学习使用中兴网管系统和前后台软件等等，并根据学习所得写了一系列的论文。
在新乡学习期间，我先后两次因为喉咙和支气管发炎生了重病，后来脚又严重扭伤，再后来因为长时间熬夜而导致腰部缺钾瘫痪，而妈妈在驻马店因肺部重度炎症住院一度生命危险，孩子又患上了轻微的手足口病，我忍受着身心的痛苦和压力，一直坚持到学习结束，我心想我一定不能辜负联通公司对我的栽培。
从2020年5月4日开始，为了配合5月17日世界电信日各县开始3g放号，开始了对各县3g的测试，其中主要是评估和改善23g互操作。
我抓紧一切工作时间努力工作。
由于有了在新乡的工作经验，我感到干3g的工作更加有信心了，我认真测试和分析，不断实验各种无线参数，在基本独立的情况下开展工作，而且进展迅速。
在李主任的协调下，在白帆的支持下，在爱立信何工的配合下，解决了驻马店2g爱立信区域现网存在的23g互操作问题，大大改善了23g互操作的情况，并且为今后的日常23g互操作处理积累了一定的经验。
我利用在新乡学习的vba编程方法编写了大量中兴3g网优工具程序，大大方便了日常工作。
从2020年5月17日开始，启动“2020年网络优化服务项目”。
我跟随中兴3g组学习。
具体工作是日常投诉的处理。
同时我在工程师的指导下，学习利用中兴后台软件来分析路测数据。
为了能够更好地、更专业地对投诉处理和路测数据进行深度挖掘，我又学习掌握了在mapinfo中进行mapbasic编程，并利用数据库技术对原始路测数据进行分解，并判断越区覆盖、导频污染、弱覆盖等情况，并将处理分析结果转变为在mapinfo中显示地理图形显示。
而且可以根据经纬度或地名在多个地图上查找，并显示距离最近的2g和3g基站。
但是目前缺少更多的技术资料和深入专业培训指导和交流讨论，在wcdma的学习进度上迟缓，路测分析能力差，而且目前对网优手段的理解和利用仅限于覆盖优化中的天馈调整，而更深层次的综合处理例如：
基站告警检查和处理、容量优化、服务质量优化、数据业务相关优化、切换优化、邻区优化、2g3g同覆盖优化、优化仿真与仿真验证方面的研究、边界优化、干扰优化技术、功率优化、码资源优化、使用扫频仪测试等深度内容还不会，对网优故障的排除整个过程还未掌握。
我希望在下半年的工作过程中，深入上述方面的工作和研究。
我深知“移动通信系统是一个高速发展、迅速演变的巨型技术系统，涉及的知识领域无限广大和深入，需要以极大的决心，投入大量的时间和精力进行学习，才能把工作真正干好。
”
我很高兴能够在李峰博士和戚主任的带领下，在网优专家白帆的指导下，与在座的各位精英同事携手共进，共同把网优工作干好。
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