蚌埠市城市规划管理技术规定.docx

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蚌埠市城市规划管理技术规定

蚌埠市城市规划管理技术规定

（试行）

第一章　总   则

第一条 为了加强本市城市建设规划管理，规范行政行为，保证城市规划的实施，根据《中华人民共和国城市规划法》、《蚌埠市城市总体规划》及国家、省相关标准、规范，结合本市实际，制定本规定。

第二条 本规定适用于本市城市规划区范围内各项建设工程。

本市旧房综合改造、棚户区私有房屋修建、临时建设及中心城区规划建设用地范围以外的农村个人建房，市政府另有规定的，从其规定，没有另行规定的，从本规定。

第三条 详细规划（含控制性详细规划和修建性详细规划，下同）编制、城市规划管理、城市建设实施，均应符合本规定。

编制重要或特殊地区的详细规划，经市人民政府批准，可根据实际情况作出补充规定。

各项建设工程的建设，在符合本规定的同时，必须符合建设、消防、防洪、交通、卫生、环保、工程管线等专业规范方面的规定。

第二章   建设用地分类和用地管理

第四条 本市建设用地分类及建设用地标准按照《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137—90）执行。

城市建设用地分为9大类，38中类，66小类，城市建设用地10大类分别为：

R—居住用地      S—道路广场用地

C—公共设施用地    U—市政公用设施用地

M—工业用地      G—绿地

W—仓储用地      D—特殊用地

T—对外交通用地    

第五条 各类建设用地的划分和使用应遵循土地使用相容性的原则，符合经批准的详细规划；尚未批准详细规划地区的建设用地，应根据总体规划或分区规划规定，报市规划行政主管部门进行适建性划分，经法定程序批准后使用。

需改变已经批准规划所确定的建设用地性质和适建范围，应编制调整规划按规定程序和审批权限报批获准后方可执行。

第六条 毗邻城市河道、道路两侧进行建设的项目，建设单位必须代征、代拆上述河道、道路中心线一侧内的用地和建筑（包括与河道、道路配套的绿化带）。

第三章   建筑容量

第七条 新建、改建、扩建建设工程的建筑容量控制指标（含建筑容积率和建筑密度，下同）应按本章的有关规定执行。

成片开发地区的详细规划，应先确定建筑总容量控制指标；在不超过建筑总容量控制指标的前提下，成片开发地区内各类建设基地的建筑容量控制指标可参照表3－1的规定适当调整。

        建筑密度和建筑容积率控制指标表    表3－1

             用地位置

          建筑容

量指标

 建筑基地类型城市规划区范围

建筑密度（D℅）容积率（FAR）

居住建筑低层独立式住宅≤18≤0.35

其他低层居住建筑≤35≤1.0

多层≤30≤1.6

中高层≤25≤2.0

高层≤23≤3.0

商业、办公建筑（含旅馆建筑、公寓式办公建筑）多层≤50≤1.8

高层≤45≤3.5

工业建筑

（一般通用厂房、仓储建筑）低层按国土资源部《工业项目建设用地控制指标（试行）》

的规定控制

多层

高层

公共绿地按照建设部《公园内部用地比例》的规定执行

第八条 表3－1规定的指标为上限，适用于单一类型的建设基地。

对混合类型的建设基地，其建筑容量控制指标应将建设基地按使用性质

分类划定后，按不同类型分别执行；难以分类执行的建设基地和综合楼基地，应按不同性质建筑的建筑面积比例和不同的建筑容量控制指标换

算建筑容量综合控制指标。

  单个建筑基地的具体建筑容量，城市规划行政主管部门应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素，进行综合环境分析后确定。

第九条 对未列入表3－1的科研机构、大中专院校、中小学校、体育场馆及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的详细规划和有关专业规定执行。

第十条 建设基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（市政府有零星建设控制规定的，按其规定控制）∶

（一）低层建筑为500平方米。

（二）多层建筑为1000平方米。

（三）高层建筑为2000平方米。

建设基地未达到上述规定的最小面积，但有下列情况之一，且确实不妨碍城市规划实施的，市规划行政主管部门可予核准建设∶

（一）邻接土地已完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的。

（二）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的。

（三）中心城区规划建设用地以外的村镇建设，因特殊情况，确实难以达到上述最小面积的。

第十一条 原有建筑的建筑容量控制指标已达到或超出规定值，

除特定必需的公共配套设施外，不得在原有建设基地内扩建、加层。

第十二条 建设项目在满足自身功能要求外，为社会公众提供开

放空间的，在符合消防、卫生、交通等有关规定和本章有关规定的前提下，可按表3－2的规定增加建筑面积。

但增加的建筑面积总计不得超过核定建筑面积（建筑基地面积乘以核定建筑容积率）的20％。

建设项目按规定允许增加建筑面积控制指标表   表3－2

核定建筑容积率

（FAR）每提供1平方米有效面积的开放空间，允许增加的建筑面积（㎡）

小于21.0

大于等于2，小于41.5

核定建筑容积率由市规划行政主管部门按表3－1和本章的有关规定确定。

开放空间的条件和计算方法见附录一。

第十三条 建筑物之间因公共交通需要，架设穿越城市道路的空中人行廊道的，应符合下列规定∶

（一）廊道的净宽度不大于6米，廊道下的净空高度不小于5.5米；但穿越宽度小于16米且不通行公交车辆的城市支路的廊道，净空高度可不小于4.6米。

（二）廊道内不得设置商业设施。

凡同时符合上述两款规定的廊道，其建筑面积可不计入建筑容量控制指标范围。

第四章   建筑间距

第十四条建筑间距应符合本章的规定（并参见附录二），并同时符合消防、卫生、环保、工程管线和建筑保护等方面的要求。

第十五条根据日照、通风的要求和本市建设用地的实际使用情况，居住建筑的间距应符合下列规定：

（一）居住建筑与居住建筑平行布置时的间距：

　　1、朝向为南北向的，旧区改造项目其间距不小于南侧建筑高度的1.250倍，其他项目不小于1.280倍。

住宅正面间距不同方位折减系数如下：

0°~~15°（含）,1.0；15°~~30°（含），0.9；30°~~45°（含），0.8；45°~~60°（含），0.9；大于60°，0.95。

　　2、朝向为东西向的，旧区改造项目其间距不小于主朝向一侧遮挡建筑高度的1.188倍，其他项目不小于1.216倍，且其最小值为6米。

（二）居住建筑与居住建筑垂直布置时的间距：

　　1、南北向的间距，旧区改造项目不小于南侧建筑高度的0.7倍，其他项目不小于0.8倍，且其最小值为6米。

　　2、东西向的间距，旧区改造项目不小于南北朝向建筑高度的0.7倍，其他项目不小于0.8倍；同时不小于另一建筑高度的0.5倍，且其最小值为6米。

　　3、建筑山墙宽度小于、等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

　　（三）居住建筑与居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

　　1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；

　　2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

　　第十六条多、低层居住建筑底层有商店或其他非居住用房的，其间距计算不得扣除底层高度。

　　第十七条多、低层居住建筑的山墙间距最小值为6米，按此规定不能满足消防间距或通道要求的，应按消防间距或通道要求控制。

南北山墙相对的，还须满足较高建筑高度的0.5倍。

　　第十八条在第一类居住用地的低层独立式住宅地区及其紧邻地区进行新建、改建的，其间距不得小于南侧建筑高度的1.4倍。

　　第十九条高层居住建筑与低层独立式住宅的间距，在规定范围内保证受遮挡的低层独立式住宅的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续两小时；与其他居住建筑的间距，应保证受遮挡的居住建筑的居室冬至日满窗日照的有效时间不少于连续一小时，并应符合下列规定：

（一）高层居住建筑与高层居住建筑平行布置时的间距：

　　1、南北向的，不小于南侧高层建筑高度的0.5倍，且其最小值旧区改造项目为24米，其他项目为30米。

　　2、东西向的，不小于较高高层建筑的0.4倍，且其最小值为24米。

（二）高层居住建筑与多、低层居住建筑平行布置时的间距：

　　1、高层居住建筑与其北侧多、低层居住建筑的间距不小于高层建筑高度的0.5倍，且其最小值旧区改造项目为24米，其他项目为30米。

　　2、高层居住建筑与其东（西）侧多、低层居住建筑的间距不小于24米。

　　（三）高层居住建筑与高层居住建筑垂直布置时的间距：

　　1、南北向的间距，高层居住建筑与其北侧高层居住建筑的间距不小于南侧高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。

　　2、东西向的间距，高层居住建筑与其东（西）侧高层居住建筑的间距不小于较高高层建筑高度的0.3倍，且其最小值为20米。

　　3、建筑山墙宽度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

　　（四）高层居住建筑与多、低层居住建筑垂直布置时的间距不小于20米。

　　（五）高层居住建筑与高、多、低层居住建筑既非平行也非垂直布置时的间距：

　　1、当两幢建筑的夹角小于、等于45度时，其最小间距按平行布置的居住建筑控制；

　　2、当两幢建筑的夹角大于45度时，其最小间距按垂直布置的居住建筑控制。

　　（六）高层居住建筑的山墙与高、多、低层居住建筑的山墙间距不小于13米。

　　高层居住建筑与高、多、低居住建筑的间距符合本条规定的，可不受第十五条和第十八条规定的限制。

　　第二十条在符合第十五条至第十九条规定的前提下，南北向平行布置的低层居住建筑之间的最小间距为6米，低层居住建筑与其北侧多层居住建筑的最小间距为8米，多、低层居住建筑与其北侧高层居住建筑的最小间距为13米。

　　按第十五条规定计算出的多、低层居住建筑的间距如大于第十九条规定计算出的多、低层居住建筑与高层居住建筑的间距的，在同等条件下可按较小的间距控制，但须符合第十九条规定的日照条件。

　　第二十一条非居住建筑与居住建筑的间距，应符合下列规定：

（一）非居住建筑位于居住建筑南侧或东西侧的，其间距按第十五条至第二十条的规定控制；

（二）非居住建筑（第二十二条所列的非居住建筑除外）位于居住建筑北侧的，其建筑间距按第二十三条的规定控制。

　　（三）非居住建筑的山墙与居住建筑的山墙间距，按第十七条、第十九条的规定控制。

　　第二十二条医院病房楼、休（疗）养院住宿楼、幼儿园、托儿所和大中小学教学楼与相邻建筑的间距，应保证被遮挡的上述建筑冬至日满窗日照的有效时间不少于3小时；旧区改造项目其间距应保证冬至日满窗日照的有效时间不少于2小时。

　　第二十三条非居住建筑（第二十二条所列的非居住建筑除外）的间距，应符合下列规定：

（一）高层非居住建筑平行布置的间距：

　　1、南北向的，不小于南侧建筑高度的0.4倍，且其最小值为24米。

　　2、东西向的，不小于较高建筑高度的0.3倍，且其最小值为18米。

（二）高层非居住建筑与多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为13米。

　　（三）多层非居住建筑平行布置时的间距最小值为10米。

　　（四）低层非居住建筑与高、多、低层非居住建筑平行布置时的间距按消防间距的规定控制，但最小值为6米。

　　以其他形式布置的非居住建筑的间距，按消防间距的规定控制。

第二十四条 上述建筑间距系数适用于无地形高差布置的建筑，对有地形高差的建筑间距，应将其地形高差计入建筑高度。

高、多、低层、退台等组合建筑间距，分别按各类有关规定执行。

第五章   建筑退让

第二十五条 沿建设用地边界和沿城市道路、河道、铁路两侧及电力线保护范围等工程设施两侧，除必须符合日照间距，文物保护、风景区、市政管线、防汛、消防、抗震和交通安全等有关规定外，应同时符合本规定。

（一）各类建筑的离界距离，按表5－1规定的建筑物高度的倍数控制，但不得小于最小距离。

各类建筑离界距离表    表5—1

建筑类别

离界

距离   

建筑

朝向   居住建筑（含第二十二条规定的文教卫生建筑）非居住建筑

建筑物高度

的倍数最小距离（米）建筑物高度的倍数最小距离（米）

主要

朝向低层0.656—3

多层0.659—5

高层0.25120.212

次要

朝向

低层0.252—按消防间距控制

多层0.254—按消防间距控制

高层0.212—6.5

注：

不规则地形，按最大、最小距离的加权平均值确定离界距离。

（二）界外是居住建筑的，除须符合前款离界距离的规定外，须同时符合第四章建筑间距的有关规定。

（三）界外是公共绿地的，各类建筑的最小离界距离按第一款非居住建筑的离界距离控制；

（四）界外是规划建设用地尚未建设的，应当按照详细规划已经确定的建筑确定离界距离；尚无详细规划的，一般应视为与同性质、同高度建筑相对，按拟定建筑间距1／2控制。

（五）地下建筑物的离界距离，不得小于地下建筑物深度（自室外

地面至地下建筑物底板底部的距离）的0.7倍，且其最小值为3米。

第二十六条 沿城市道路两侧新建、改建无大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其后退道路规划红线（W）的距离按以下要求控制：

（一）临城市快速路，后退红线距离不少于20米。

（二）临城市道路（W≥40米）两侧，后退红线距离不少于5米。

（三）临城市道路（40米>W≥25米）两侧，后退红线距离不少于4米。

（四）临城市道路（25米>W≥15米）两侧，后退红线距离不少于3米。

建筑主朝向平行于道路且位于道路南侧，其后退道路距离应在上述标准上适当加大。

第二十七条 新建影剧院、游乐场、体育馆、展览馆、大型商场等有大量人流、车流集散的多、低层建筑（含高层建筑裙房），其面临城

市道路的主要出入口后退道路规划红线的距离，除经批准的详细规划另有规定外，不得小于8米，并应留出临时停车或回车的场地。

第二十八条 高层建筑主楼后退道路规划红线的距离，应按下列规定控制：

（一）建筑高度小于或等于50米的，不得小于10米。

（二）建筑高度大于50米、小于或等于100米的，不得小于12米。

（三）建筑高度大于100米的，应相应加大后退距离，具体标准由

经批准的详细规划确定或由市规划行政主管部门核定。

第二十九条 道路交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离，多、低层建筑不得小于8米，高层建筑不得小于10米（均自道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起）。

沿城市高架道路两侧新建、改建、扩建居住建筑，其沿高架道路主线边缘线后退距离，不小于30米；其沿高架道路匝道边缘线后退距离，不小于15米。

第三十条 建筑物的围墙、基础、台阶、管线和附属设施，不得侵占道路规划红线。

地下建筑物后退道路规划红线的距离，按第二十六条第四款规定执行。

在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置零星建筑物；雨篷、阳台、招牌、灯饰等可外挑，但其外挑部分不得超出建筑物退让红线距离的1／2，其离室外地面的净空高度不得小于3米。

第三十一条 在村镇、城镇外围的公路规划红线两侧应划定隔离带，隔离带宽度的规定如下：

（一）快速路、国道，两侧各50米。

（二）省道，两侧各20米。

（三）县乡道，两侧各10米。

公路规划红线和隔离带内，不得新建、扩建、改建任何建筑物，但

可耕种或绿化造林；经市规划行政主管部门批准，也可开挖沟渠、埋设管道、架设杆线、开辟服务性车道等。

沿穿越村镇、城镇的公路两侧新建建设工程，按村镇、城镇规划进

行管理，但建筑物后退公路规划红线的距离不得小于5米。

  第三十二条 沿河道规划蓝线（市规划行政主管部门按城市防洪规划确定长期保留的河道规划线）两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线的距离除有关的规划另有控制外，不得小于6米。

第三十三条 沿铁路两侧新建建设工程应符合以下规定：

（一）高速铁路两侧的建筑与轨道中心线的距离不得小于50米；铁路干线两侧建设工程与轨道中心线的距离不得小于20米；铁路支线、专用线两侧的建设工程与轨道中心线的距离不得小于15米；铁路两侧的围墙与轨道中心线的距离不得小于10米，围墙的高度不得大于3米。

（二）临铁路两侧的高层建筑、高大构筑物（水塔、烟囱等）、危险品仓库和厂房与轨道中心线的距离须符合铁路管理的有关规定

（三）在铁路道口附近进行建设，须符合铁路道口管理的有关规定。

第三十四条 在电力线路保护区范围内不得新建、改建、扩建建筑物。

电力线路保护区的范围规定如下：

（一）架空电力线路保护区，指电力导线边线向外两侧延伸所形成的两条平行线内的区域，也称为电力线走廊，其中高压线路部分通常称

为高压走廊。

架空电力线路保护区分为一般地区保护区和人口密集地区保护区两种类型。

1、一般地区的保护规定见表5－2和表5－3。

边导线外侧延伸距离表          表5－2

线路电压（KV）1~1035~110154~330500

边导线外侧延伸距离（m）5101520

     高压架空线路走廊宽度表      表5－3

线路电压等级（KV）走廊宽度（m）线路电压等级（KV）走廊宽度（m）

50060~75110、6615~25

33035~453512~20

22030~40

 2、人口密集地区的保护规定见表5―4。

      边导线与建筑物之间最小水平距离表     表5－4

线路电压（KV）＜11～103566～110154～220330500

距离（m）1.01.53.04.05.06.08.5

 （注：

在最大计算风偏情况下）

（二）地下电力电缆安全保护区，指电力电缆线路两侧各0.75米所形成的两条平行线内的区域。

第六章   建筑高度控制

第三十五条 建筑物的高度除必须符合日照、建筑间距、消防、机场净空、气象台（站）、无线电通讯（含微波通讯）、文物和建筑保护等方面的控制要求外，应同时符合本章的规定。

第三十六条 沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度应符合下列规定：

（一）沿路一般建筑的控制高度（H）不得超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.5倍，即：

H≤1.5（W+S）。

（二）沿线高层组合建筑的高度按下式控制：

A≤L（W+S）

式中：

A代表沿线高层组合建筑以1:

1.5（即56.3度）的高度角在地面上投影的总面积，L代表建设基地沿道路规划红线的长度，W代表道路规划红线宽度，S代表沿路建筑的后退距离。

城市主要景观道路及节点，可以通过编制城市设计或建筑设计方案进行视线分析，提出控制高度，经市规划行政主管部门核准后，作为建筑高度的控制指标。

第三十七条 建筑物邻接两条以上道路的，可按较宽的道路规划红线计算其控制高度。

建筑物直接邻接或其面前道路邻接广场、河道、电力线路保护区的，在计算控制高度时，可将广场、河道、电力线路保护区的1／2宽度计为道路规划红线宽度。

第七章   绿地控制

第三十八条 各类建设基地内绿地面积的比例（绿地率）应符合以下规定：

居住区不少于30％；

工业、商业、仓储、交通枢纽、市政公共设施等单位，不少于20％；

对环境有大气、噪声有较严重污染的的厂矿企业单位，不少于30％；

机关团体、文化娱乐、体育、卫生、教育科研、部队等单位，不少于35％；

属于旧区改建的上述项目，绿地率可降低5个百分点。

第三十九条 居住区公共绿地面积不得少于用地总面积的7.5～18％（含小区和组团），居住小区公共绿地面积不得小于用地面积的5～15％（含组团），组团公共绿地面积不得小于用地面积的3～6％；每块集中绿地的面积不应小于400平方米，且应符合下列规定：

组团不少于0.5平方米／人；小区（含组团）不少于1.0平方米／人；居住区（含组团和小区）不少于1.5平方米／人；旧区改造可酌情降低，但不得低于相应指标的70％。

第四十条  道路绿地率应符合下列规定：

园林景观道路绿地率不得小于40％；

红线宽度大于50米的道路绿地率不得小于30％；

红线宽度在40～50米的道路绿地率不得小于25％；

红线宽度小于40米的道路绿地率不得小于20％。

第四十一条 一个街区内的集中绿地可按规定的指标进行统一规划、统一设计、统一建设、综合平衡。

在符合整个街区集中绿地指标的前提下，可不在每块建设基地内平均分布。

集中绿地宜沿城市道路布局。

    第八章 建筑停车和建设基地出入口设置

第四十二条 居住建筑停车设置应不少于下列规定：

类型        小汽车      自行车    

一类居住用地    1.0辆／户     2.0辆／户   

二类居住用地    0.6辆／户     1.5辆／户  

居住区内地面停车率不宜超过10%。

  市政府确定的廉租房和农民新村，可参照本条规定适当降低配置标准。

第四十三条 公共建筑停车场设置应符合表8－1规定：

                       表8－1

类 别单 位机动车（辆）自行车（辆）

商业场所车位／100m2营业面积0.3～0.57.50

旅  馆车位／客房0.20～0.25／

影剧院车位／百座1.0～3.015.0

综合医院车位／100m2建筑面积0.25～0.52.0～3.0

市区公园车位／100m2游览面积0.1～0.150.50

城郊风景区车位／100m2游览面积0.15～0.200.20

火车站、汽车站车位／高峰日每千旅客2.50～3.504.0～6.0

办公建筑车位／100m2建筑面积0.5～1.05.0～8.0

农业市场车位／100m2营业面积0.38.0～10.0

体育馆车位／百座1.0～2.520.0

第四十四条 地面机动车每泊位占地25－30平方米；多层停车楼和地下停车库每泊位面积30－35平方米。

摩托车每车位面积3－3.6平方米。

自行车每车位面积1.5－1.8平方米。

第四十五条 各类建设基地出入口位置距城市主干道交叉口不宜小于70米，距桥梁、隧道的起坡线距离不宜小于50米。

第四十六条 停车场（库）的建设必须与其相配的建筑同时设计、同时施工、同时交付使用。

严禁改变停车场（库）的使用性质。

第九章  城市景观和环境

第四十七条 编制城市规划应重视创造良好的城市景观。

城市景观要注重城市整体效果，提高城市整体环境质量，重视城市轮廓线、视线通廊和