物业管理制度.docx

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物业管理制度

物业管理制度

物业管理保安员交接班制度

一、按时交接班，接班人员应提前十分钟到达岗位。

接班人员未到达前，当班人员不能离岗。

二、接班人要详细了解上一班执勤情况和本班应注意事项，应做到三明:

1、 上班情况明；

2、 本班接办的事情明；

3、 物品、器械清点明。

三、交班人在下班前必须填好值班记录，应做到三清：

1、 本班情况清；

2、 交接的问题清；

3、 物品、器械清。

四、当班人员发现的问题要及时处理，不能移交给下班的事情要继续在岗处理完，接班人协助完成。

五、交接时要做好记录,填写《保安值班交接班记录》，并签名。

六、接班后按照本岗位服务规范、规程等要求，做好本岗位工作。

七、做好执勤器材、装备的保养工作，如对讲机、充电器、手电筒等，确保在任何时间、任何情况下均可正常使用。

八、及时搞好岗位周围的清洁卫生，如：

烟头、纸屑等细小垃圾，交接班时必须打扫干净，保持工作现场整洁有序。

物业管理小区保安巡逻制度

一、依照法律法规及各项规章制度对小区治安情况进行巡视检查。

二、保安员实行24小时全天候巡逻服务，尽可能扼制各类违法犯罪发生，确保辖区安全。

三、 对巡逻中发现的问题及隐患及时做出处理，并通过对讲机向保安队长报告。

四、 保安队长负责治安巡逻的检查、监督工作，协助小区负责人处理突发事件。

五、 保安巡逻员在巡逻过程中应多看、多听、多嗅以确保完成巡逻任务。

六、 严格执行《保安巡逻规程》，对重点部位实施重点监控，阻止闲杂人员在小区内乱窜，阻止未经许可的人员进入小区重点要害部位。

七、 注意来往人员的动向及携带物品，对可疑人员应前往盘问、检查证件，必要时可检查所带物品。

八、 发现打架、吵架、斗欧时，应予以劝止。

九、 发现火烛，应立即组织扑救并迅速报警。

十、 接受住户信息反馈，积极为住户联系，及时解决和协助处理住户投诉和求助。

十一、 在执勤过程中，当保安队长检查到各岗位的保安员时，保安员应向队长或班长敬礼并汇报巡逻情况，保安队长应向保安员回礼。

十二、 严格执行交接班制度，在接岗队员尚未到岗时，原班队员不得离开， 巡逻队员下岗后将巡视器材进行交接，并做好相关记录。

物业管理重大事件报告

及紧急事件处理制度

一、重大事件报告制度

为及时妥善处理重大或突发事件，避免和控制事件发生，特制定重大事件报告制度。

1.重大或突发事件包括：

火灾、爆炸、突发性停电、水浸、盗窃、械斗等破坏行为；刑事案件；业户集体投诉（5家以上）；高低压电柜、通讯设备等宿舍楼主要设备设施故障；宿舍楼主体结构遭受破坏等。

2.发生重大或突发事件，参与事件处理的组长或当值主管应立即到现场处理，同时尽快口头向管理办主管领导报告，并根据事发情节决定是否报告公安、消防等机构协助处理。

3.参与事件处理的组长在事件处理后立即填写重大事件报告表，于12小时内以书面形式递交管理办主任，详述事件发生的时间、地点、经过，以及事件发生的初步原因和处理经过。

4.重大事件报告表由组长签名后上报。

如组长不在而事件紧急时，可由当值主管签名上报。

5.参与事件处理的部门应在事件处理完毕后24小时内填写重大事件总结表上报管理办主任，如实汇报事件的详细处理过程及结果，找出事件发生的主要原因，提出避免类似情况发生的预防措施。

消防、交通、救助应急处置制度

1．火警火灾

（一）增强防火安全意识，经常学习和宣传消防安全法规，认真履行公司防火安全责任制的要求，坚持三级防火安全检查制度，开展经常性的防火安全检查，及时发现和整改各种火险隐患。

（二）熟悉和掌握公司消防工作制度及易燃易爆物品摆放位置；电源开关、总闸、水源、消防水带、开启消防阀门等设置；以及各类消防器材的性能、规格和使用方法。

（三）初起火灾，正确使用消防器材，安全迅速扑灭；若火情严重，无法控制的：

1、立即拨打“119”电话报警，报警时讲明发生火灾单位、地址、门牌、着火部位和物体后，通报公司及客户单位有关领导；

2、及时开通应急消防通道，接引消防、救护等抢险救急车辆和人员迅速到场，展开扑救；

3、切断火灾现场电源、疏散人群，撤离易燃易爆物品；

4、注意维护火场秩序，严禁无关人员接近火场，妥善保护人证、物证等现场情况；

5、积极协助公安消防机关做好现场勘查、调查取证和善后查处等工作。

2.突发事件的处理程序

（1）凡遇突发事件（指凶杀、抢动、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告当值组长。

（2）简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值。

（3）驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况。

（4）查看本部各类记录、出入登记，检查有无可疑情况和人员。

（5）对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化。

（6）对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态。

（7）对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，应报派出所调查处理并通知殡仪馆。

（8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报告公安机关并由保安组组长协助调查处理。

（9）保安组组长在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏通控制工作，防止事态扩大，并拍照留证。

（10）保安组组长组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报派出所、有关部门及管理办主任。

3.斗殴等暴力事件的处理程序

（1）处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵。

（2）巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其它最快的方式报告宿舍保安中心，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器等）。

如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待保安中心的指令。

（3）保安中心接报后视情况派适当数量的保安员立即到场制止，将肇事者带往保安中心接受调查。

如场面无法控制，应尽快报派出所。

（4）斗殴事件中如大厦的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿。

（5）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

（6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院。

4.盗窃等破坏事件的处理程序

（1）巡查发现或接报宿舍内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。

如力量不够，用对讲机、消防电话或其它方式尽快报告保安中心，简要说明现场情况，并监视现场等待保安中心的指令。

（2）保安中心接报后，应迅速派适当数量的保安人员到场制止，设法抓获肇事者，带往保安中心调查处理。

（3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿。

（4）如涉及刑事责任，应交派出所立案处理。

5.水浸处理程序

（1）当值各岗保安员如发现宿舍范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损。

（2）当值组长接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险。

（3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。

如水浸是来自宿舍外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸板和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往宿舍的入口封闭，并用排水泵将宿舍的积水抽排出宿舍外；如水浸来自宿舍机管设施的损坏或故障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵。

（4）组织当值人员根据水浸情况，协同工程组采取有效措施，如在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失。

（5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知工程组查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复宿舍的正常运作。

6.停电事故的处理程序

（1）未预知的情况下突然发生停电，立即联系工程组，尽快采取措施恢复供电。

（2）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明。

（3）监控中心和巡楼保安员密切注视各楼层，以防有人趁机制造治安问题。

维修管理制度

1、管理处接到的维修的诉求后，必须在30分钟内安排相关维修技术人员到现场实施维修。

2、维修工到现场后，要做到：

1）自觉维护管理处及业主的权益，不做损害管理处名誉的事情。

2）不要不懂装懂，遇到疑难问题要如实、详细地向工程技术人员汇报并请求支援解决。

3、维修工进入现场维修时，应主动征求业主意见，尽量恢复维修前的原貌原样，如有改动，应征求业主的同意后方可进行。

4、维修工进入现场维修时，应进行仔细检测，判断出发生故障的原因。

严禁盲目安装或乱拆乱装，造成不必要的返工。

5、维修工进行维修时，要把有影响的物品遮盖、包扎好（用塑料布、废报纸等）。

尽量使噪音降到最低限度，严禁在室内高声喧哗、嘲笑取闹。

6、维修工作完成后，维修工应及时清扫工作场地：

小的工作垃圾装入塑料袋内，大的工作垃圾（如泥沙、砖头、纸箱等）要搬到附近的垃圾桶边。

用干净的抹布擦拭弄脏的各部位（如桌椅、墙壁、地面等）。

恢复各物品的原貌（位置）。

7、全部工作完成后，维修工要试验维修后的效果给业主看，试验次数不少于3次，同时要给业主讲解应注意的事项，如果业主有不满意的地方（合理的要求），则应及时进行整改直至业主满意为止。

8、确认一切正常后，维修工应礼貌地请业主在《维修单》上签名确认。

维修工离开业主单位现场时，应礼貌地谢谢业主支持、配合与谅解。

9、维修工回到管理处及时做好维修记录。

10、在维修完成后，由管理员不定期进行抽查回访。

清洁管理制度

1、日常垃圾处理专人负责、日产日清，定点倾倒、分类倾倒，定时收集、定时清运，按照规定的工作流程，履行保洁的岗位职责等。

2、保洁的标准是“五无”，即无裸露垃圾，无垃圾死角，无明显积尘积垢，无蚊蝇虫孳生地，无“脏乱差”顽疾。

争创标准：

一是每天普扫二遍，每日保洁；二是达到“六不”、“六净”标准，即不见积水，不见积土，不见杂物，不漏收堆，不乱倒垃圾和不见人畜粪；路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净和废物箱净。

宿舍管理制度

一、严禁自行拆改住房和室内设备，不许随意在墙壁、地面上开门挖洞。

二、宿舍区公共活动场所内，严禁任意盖小房，挖菜窑，确保房屋基础、交通消防、地下管道和院内整体布局不受影响。

三、楼内供水、供电、供暖设备，严禁随意拆动、改装。

四、每户用电度表及电线设备，因住户自行增加设备而超负荷烧坏电器设备由用户照价赔偿。

五、坚决查处窃电行为，发现窃电者，除按电业局规定罚款外，并通报本人所在单位。

六、水表、电表的修理、更换、电表测试等费用由住户自理。

（如有损坏，应第一时间通知甲方，以便甲方更准确的结算费用。

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七、户内碰锁、电视接收端盒、引线、灯泡、灯管或增装插座、灯具、风扇、玻璃等非房屋设备一律自费解决。

（如增改完毕后，要通知甲方进行安全审核）

8、因使用不当造成门窗损坏由住户自费修理。

9、房屋使用单位要经常检查房屋的安全状况，特别要加强对墙体和屋顶的检查，发现下沉、塌陷、开裂等异常现象要立即报告甲方主管部门，以便及时维修。

十、严禁私自改接用电线路、乱拉电线，不得私自使用电褥子、电炉子、电热杯等禁用电器。

十一、严禁在墙面乱涂乱画,不得以任何理由破坏屋面、墙面、地面以及室内硬件设施，确保房屋安全和使用寿命。

十二、严禁在床上吸烟和在房内点蜡烛，二楼地面严禁扔带有明火的火源，泼水。

十三、严禁在宿舍内烧饭、烧菜。

十四、建立宿舍值日制度，搞好室内卫生，宿舍内生活垃圾要放到大的塑料袋中，在统一放到生活区指定的垃圾点中。

十五、爱护生活区及宿舍内的公共财物、公用设施，严禁随地吐痰，大小便。

十六、应在规定区域外晒衣服、晒被子、注意个人卫生。

十八、严禁房屋内水龙头使用后不关，否则甲方会对相关单位进行处罚。

十九、宿舍每人居住面积不得少于2.5平米，并且二楼居住人数不得大于120人。

凡因没认真贯彻执行本制度，所造成的伤害事故，将严厉追究相关单位的管理部门、当事人的法律责任和行政责任，并处以200元至1000元罚款。

（罚款金额从房屋安全抵押金扣除），情节严重的单位甲方有权提高房屋租赁费用标准或终止合同。

（如果涉及甲方设施改动，需通知甲方经甲方许可，方可改动。

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