银河御府工程项目策划.docx
《银河御府工程项目策划.docx》由会员分享，可在线阅读，更多相关《银河御府工程项目策划.docx（22页珍藏版）》请在冰豆网上搜索。
银河御府工程项目策划
一、项目概况
（一）项目背景
1.地块位置
本工程位于武安市中兴路以北，矿建路以南，西苑大街以东，新兴大街以西。
项目地块名称“银河御府项目”，地块占地面积14.6万m2。
2.项目概况
银河御府项目，总建筑面积560257.75㎡，地上面积464938.59㎡地下面积95319.16㎡。
银河御府项目（1#、2#、13#、14#、15#、16#、1#、2#保障房、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼商业用房、幼儿园、公共服务及物业管理用房），东临新兴大街，北临矿建路，西临二期，南临中兴路；综合容积率为3.19，建筑密度17.27%，用地性质为商住混合用房。
地下建筑面积为9730.58㎡，地上建筑面积约147447.95㎡，结构形式均为框剪结构。
竣工验收备案装修标准：
简装。
二）项目周边概况
项目场区周边道路及实证条件较好，且远离居民生活区，基本不存在扰民和民扰问题，可夜施。
（三）、项目规划主要技术经济指标：
项目
计量单位
数值
备注
1
规划净用地面积
m2
145965.21
其中
住宅用地面价
m2
140315.96
幼儿园用地面积
m2
5649.25
2
居住户（套）数
户（套）
3498
其
中
商品房
户（套）
2947
保障房
户（套）
551
3
居住人数
人
11194人
户均人口
人/户
3.2
4
总建筑面积
m2
560257.75
其
中
地上总建筑面积（计容）
m2
464938.59
其
中
商品住宅建筑面积
m2
373320.67
配套商业建筑面积
m2
46823.44
幼儿园建筑面积
m2
4864
保障住宅建筑面积
m2
37366.92
公共服务及物业管理用房
m2
2563.56
包含物业用房总计容建筑面积的4%
地下总建筑面积（不计容）
m2
95319.16
其中
地下储藏间建筑面积
m2
27125.61
地下车库建筑面积
m2
68193.55
5
建筑基底面积
m2
25206.55
其中
幼儿园基底面积
m2
1216.45
其他建筑基底面积
m2
23990.10
6
绿地面积
m2
46789.56
7
容积率
3.19
建筑密度
17.27
绿地率
30%
机动车停车位
3693
其
中
住宅区（地下）
3223
保障房每户0.5辆
商业区（地上）
470
每100平米1辆
非机动车停车位
9105
其
中
住宅区
6296
每户1.8辆
商业区
2809
每100平米6辆
（四）项目气候及地理特点
武安市属温带大陆性季风气候，四季分明。
年平均气温11℃至13.5℃，极端最高温42.5℃，极端最低温-19.9℃；年平均降水560毫米，年最大降雨量1472.7毫米；年日照时数平均2297小时，年日照百分率平均为52%；一般7月最热，1月最冷。
具有冬、夏两季较长，春、秋两季较短的特点。
雨季主要分布6月至8月份，冬季主要分布在11月中旬至次年2月份，冬季雾霾天气频繁。
对工程的影响：
项目
起止时间
冬季雾霾施工
2017.11-2018.32018.11-2019.3
主体结构、室内装修、
雨季施工
2018.6-2018.82019.6-2019.8
主体结构、室内外装修、外檐装修、室外市政及配套、园林施工
二、总平面图布置
（一）场区整体临建布置
1、临建布置原则：
（1）平面图布置应符合安全、文明施工、消防、环境保护要求。
场内道路畅通，满足施工和消防要求，运输方便。
施工现场能正常组织排水。
施工材料尽量靠近使用地点，减少二次搬运。
垂直运输设备可以正常安装与拆除。
现场布置紧凑，满足施工要求的基础上尽量减少施工场地，便于管理，做到少硬化，多绿化。
（2）施工区应与办公、生活区划分清晰，并有相应的隔离措施。
临时用房选址合理，应避开建筑物和管线的位置，防止不必要的搬迁。
临时设施的布置应便于工人生产和生活，办公用房靠近施工现场，娱乐活动设施应在生活区范围内。
2、不利因素分析：
（1）项目地下部分占地面积较大，在基础施工阶段场区面积狭小。
（2）场区临时围墙已经全部完成，东侧拟建楼房相邻施工围墙距离10米不具备作为临建场地的条件；
（3）结合本项目开发进展情况以及施工现场的总体布局。
在地块西南角文化艺术广场处（建筑用地红线以外）拟建的施工期间所需的工人生活区和办公区（此临设区相邻8#和9#楼），距离施工现场较远。
（二）道路交通组织
施工道路1
可用现状市政道路，由施工单位负责施工过程日常清扫、洒水降尘工作。
施工道路2
主路宽度4m，由承包单位负责修建，开工前完成。
并负责全施工过程中日常清扫、维护以及后期的拆除及垃圾消纳，目前现状为原始土地。
出入口大门
新建出入口大门
销售围挡
（三）临电、临水接驳设置
1、
临电接驳点
现场围墙内侧4台杆式变压器已安装到位，每台为400KVA，能够满足整体施工现场用电需求。
根据拟建规模及用电需求，并保证体验中心正常用电，将临电做如下分配及管理要求：
（1）西北角1#杆变、东北角2#杆变、东南角3#杆变供给项目临时用电，西南角4#杆变供给项目、生活区、办公区临时用电。
（2）由施工单位包负责根据自身及其他分包施工用电需求提供接驳一切配合条件，并负责杆变整体看护。
2、临水接驳点
在现场北侧（矿建路南侧）已经安装市政自来水水表井，管径250mm-100mm，由总承包负责根据自身及其他分包施工用水需求提供接驳一切配合条件，并负责整体看护。
（四）围墙出入口设置
1、
施工围墙：
已经全部完成。
2、销售围挡
由营销部门根据需求设置宣传版面，由施工单位负责实施。
3、出入口大门
在西苑大街，项目西侧新建出入口2个（施工入口、生活区入口），根据安全文明工地要求设置洗车设施、门卫、信息公示栏等，由承包单位分别负责实施。
（五）基础施工阶段道路交通及临建布置
1、
施工道路布置
（1）基础施工阶段因东侧距离围墙较近不能布置施工道路，在1#楼北侧、在1#保障房西侧，8#楼南侧及西侧设置施工道路宽度4m，C25混凝土道路200mm厚，满足双向行车要求。
（2）钢筋、木工、水电加工区采用100mm厚C25砼硬化。
（3）其他材料堆放区采用50mm厚碎石铺设，确保场区整体硬化需求。
（4）地下部分采用钢模及木模。
2、临设布置
利用1#、2#、3#、4#商业场地以及公园场地，作为钢筋、木工加工区，水电加工区布置在工人生活区南侧。
3、基础结构流水段划分
按照图纸中后浇带划分流水段。
（六）
主体施工阶段道路交通及临建布置
1、主体结构施工阶段待肥槽回填完毕后，沿楼座四周重新设置循环道路，道路4m宽,200mm厚C25混凝土道路，满足双向行车要求。
2、钢筋、木工、水电加工区采用100mm厚C25砼硬化。
3、其他材料堆放区采用50mm厚碎石铺设，确保场区整体硬化需求。
4、地上标准层部分采用铝模或木模。
5、结构施工流水段划分
本项目除了3#楼为3个单元，其他的楼均为2个单元。
按照每个单元划分为1个大流水段。
（七）装修阶段道路交通及临建布置
1、装修阶段场区内设置循环道路，道路宽度4m，150mm厚C25混凝土道路，满足双向行车要求。
2、材料堆放区采用100mm厚C25砼硬化（主要利用原有硬化场地），堆放区沿道路两侧空余区域设置，作为材料堆放区，靠近垂直运输工具设置，根据专业工序进场时间及需求统一规划使用。
三、工程进度及保证措施
（一）、项目现状：
项目所处地块已于完成施工临时围墙封闭，同期完成场地内所有地质勘察，形成《地质勘察报告》。
地块场地平整情况良好，满足施工要求；临电、临水接入和污水场外市政排放能满足施工要求；临时设施正在陆续建设中，场内其他施工通道和施工场地硬化由总承包单位负责实施，计划于2018年4月底前全部完成。
（二）、项目总控制计划
1、关键节点进度管理目标
本项目截止到目前拟建的一期工程（1#、2#、13#、14#、15#、16#、商业用房、幼儿园、公共服务及物业管理用房），除了施工许可证正在办理之中，项目前期手续已经办理完毕具备开工条件。
二期项目（1#、2#保障房、3#、4#、5#、6#、7#、8#、9#、10#、11#、12#楼及商业用房），开发施工前期“四证”手续正在处于办理当中，预计2018年2月完成。
流水段
楼栋
层数
开工
结构正负零
结构封顶
外立面
园林
竣工备案
备注
1.2段
6
-2F/33
2018.1.1
2018.5.27
2018.12.8
2019.7.3
2019.10.1
2019.10.31
3.4.5段
8
-2F/33
2018.1.1
2018.6.8
2018.12.20
2019.7.3
2019.10.1
2019.10.31
6段
2
-2F/33
2018.5.14
2018.8.31
2019.6.2
2019.8.3
2019.10.1
2019.10.31
7段
2
-2F/33
1.2#保障房待定
2、单体栋号模块计划见附件：
序号
以1#楼为计划模块
工期
开始时间
完成时间
1
主体结构
379天
2017年12月15日
2018年12月28日
2
许可证办理
60天
2017年12月15日
2018年2月12日
3
施工图纸
40天
2017年12月15日
2018年1月23日
4
施工准备
110天
2017年12月15日
2018年4月3日
5
试验桩及桩基施工
40天
2018年1月1日
2018年2月9日
6
春节放假
24天
2018年2月10日
2018年3月5日
7
桩基试验
9天
2018年3月6日
2018年3月14日
8
土方开挖及护坡
46天
2018年3月15日
2018年4月29日
9
切桩头
24天
2018年3月17日
2018年4月9日
10
地下结构施工
77天
2018年3月24日
2018年6月8日
11
7层及以下结构施工
50天
2018年5月23日
2018年7月11日
12
8-20层主体结构
80天
2018年6月28日
2018年9月15日
13
21-33层主体结构
96天
2018年9月16日
2018年12月20日
14
配套商业结构
100天
2018年9月16日
2018年12月24日
15
水电预埋工程
280天
2018年3月24日
2018年12月28日
16
样板间及售楼处
200天
2017年12月15日
2018年7月2日
17
二次结构及装饰工程
387天
2018年7月12日
2019年8月2日
18
地下车库装修
100天
2018年7月12日
2018年10月19日
19
7层以下二次结构
40天
2018年8月9日
2018年9月17日
20
7层以下室内装修
60天
2018年9月18日
2018年11月16日
21
8-20层以下二次结构
100天
2018年10月14日
2019年1月21日
22
春节放假
38天
2019年1月22日
2019年2月28日
23
主体验收
5天
2019年3月1日
2019年3月5日
24
屋面工程
80天
2019年3月6日
2019年5月24日
25
8-20层室内装饰
100天
2019年3月6日
2019年6月13日
26
21-33层二次结构
70天
2019年3月6日
2019年5月14日
27
21-33层以下室内装修
100天
2019年4月5日
2019年7月13日
28
配套商业内外装饰工程
150天
2019年3月6日
2019年8月2日
29
外墙装饰
120天
2019年3月6日
2019年7月3日
30
外门窗施工
120天
2019年4月5日
2019年8月2日
31
电梯及设备安装工程
150天
2019年3月6日
2019年8月2日
32
室外工程
90天
2019年7月4日
2019年10月1日
33
室外雨污水管
30天
2019年7月4日
2019年8月2日
34
配套施工
40天
2019年7月4日
2019年8月12日
35
景观施工
60天
2019年8月3日
2019年10月1日
36
竣前验收
10天
2019年8月13日
2019年8月22日
37
专项验收
30天
2019年8月3日
2019年9月1日
38
配套验收
30天
2019年8月23日
2019年9月21日
39
一房一验
40天
2019年8月23日
2019年10月1日
40
竣工验收
20天
2019年10月2日
2019年10月21日
41
竣工验收备案取证
10天
2019年10月22日
2019年10月31日
（三）进度管理风险分析
序号
风险类别
风险类别
影响内容
应对措施
1
证照类
无施工许可证
1、地下结构施工阶段面临停工、处罚。
2、垂直运输工具（塔吊、施工电梯）不能办理相关报装、验收备案手续，违章使用施工。
3、相关的技术资料无法与施工许可证工程名称对应。
4、基础验槽、地基与基础分部、混凝土结构子分部验收无法正常进行，二次结构提前穿插施工有风险。
5、施工过程中见证试验无法正常进行。
1、做好监管部门的沟通工作，充分利用包括总承包在内的一切资源，研究政府相关政策及并制定应对措施。
2、选取具有相应应对能力的设备供应商，必要时采取吊车运输工具应对，总包招标时列明相关风险及费用的支出。
3、临时文件替代，具备条件后资料重新出具（档案馆存档部分资料）。
4、提前做好质监站监督员的沟通工作，提前委托第三方检测单位对结构进行检测。
2
图纸类
施工图纸滞后
影响材料及设备的加工、订货、进场。
影响专业分包或材料供应商的招标、进场
分批次分步骤出图汇同规划设计编制详细的出图、招采运营计划表，每周对计划运营表进行对比，如有偏差及时采取措施纠偏。
施工图纸审图
设计变更导致的现场返工。
施工前组织设计、监理、总包及专业分包对各专业图纸进行封闭审图，形成图纸会审记录。
3
招采类
招标与施工进度不匹配
1、施工单位不能及时进场。
2、材料设备不能及时加工订货。
根据工程施工节点及材料加工订货周期，编制详细的招采运营计划表，细化工作流程节点及完成标准、相关执行人，每周对计划运营表进行对比，如有偏差及时采取措施纠偏，提前做好公司各部门对接人的沟通工作。
序号
风险类别
风险类别
影响内容
应对措施
4
工程
管理类
施工组织规划不科学、不可行
平面布置及交通组织不合理、流水划分不合理、垂直运输运能不足、劳动力数量及工种不匹配、材料加工订货不及时等影响工期。
1、提前做好相关工程策划，在总包进场后进行充分沟通，集思广益，将工程策划植入施工组织设计。
2、详细审核总包材料采购加工订货计划是否与施工进度计划匹配，重点跟踪总包单位分包及供应商的合同签订信息，及时纠偏。
5
夏收、秋收季节劳动力短缺
劳动力流失导致工期延误。
1、计划编制充分考虑劳动力流失的影响，并进行合理规避，提前做好预警及节点抢工工作。
2、审核总包及专业分包的劳务队伍选择，招标阶段做好澄清或承诺，过程中及时进行纠偏。
安全文明施工风险
安全事故导致的工期延误
1、争创武安市绿色文明工地。
以创优带动整体安全文明施工管理，并招标文件中列明。
2、每周对工地进行质量、安全文明施工检查，形成检查记录及整改单，整改结果闭合。
6
质量风险
材料不合格、质量事故导致的工期延误
1、以创优带动整体质量施工管理并招标文件中列明。
2、每周对工地进行质量、安全文明施工检查，形成检查记录及整改单，整改结果闭合。
序号
风险类别
风险类别
影响内容
应对措施
7
资金类
资金短缺
资金短缺造成的材料供应、工人停工讨薪等影响工期
1、建立良好总包、分包单位下的供应商的信息沟通，了解资金动向，及时做好预警并采取应对措施。
2、做好资金支付计划，做好资金的有效利用。
8
天气
雾霾
因雾霾天气造成的工地停工
1、提前做好信息发布，合理安排室内施工工序。
2、做好工期的预估，提前进行工序穿插，留足停工对工期延误的余量。
冬、雨季施工
冬季室内外装修、市政、园林工程造成的质量风险及工期延误
1、招标时对进入冬季施工总包、市政、园林及涂料专业要求编制冬、雨季施措施方案。
2、做好计划工期的预估，提前进行工序穿插，留足停工对工期延误的余量。
9
政府及重大活动类
两会
政府性要求的现场停工
1、提前做好信息发布，合理安排土方、地基处理施工工序。
2、提前做好信息发布，合理安排室内施工工序。
做好计划工期的预估，提前进行工序穿插，留足停工对工期延误的余量
（四）项目组织架构
1、本项目在项目经理的领导下明确并统一项目进度目标，在公司其它各职能部门的支持、协助下确保项目顺利发展。
强化项目管理制，以项目进度为主线，形成以工程施工管理、采购合约、技术管理、安全管理、环保管理、内业资料管理等职能模块为主体的项目管理团队。
2、项目质量管理体系：
（1）项目公司管理体系
（2）施工单位管理体系
四、工程安全文明施工管理目标
1、安全文明施工管理目标：
武安市绿色安全文明工地；
确保死亡率为0，无重伤事故，无重大安全事故。
2、安全文明施工管理措施
每周组织监理、总包、分包对施工现场进行质量、安全联合检查，形成检查记录及整改单，工作闭合。
3、监理、总包、专业分包的安全月度评估
每月度底对监理、总包、专业分包负责人本月管理团队对进度、质量、安全文明施工及配合工作进行考核，并面对面反馈，建立良好的、诚恳的沟通机制，采取措施进行纠偏。
银河御府项目
开发建设工程策划
武安银河御府项目部
2017.12.
升级会员 