万科房屋维修标准方案.docx

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万科房屋维修标准方案

维

修

施

工

方

案

一、目的………………………………………………………………………5

二、使用范围………………………………………………………………………5

三、依据………………………………………………………………………5

四、维修方案………………………………………………………………………6

（一）室内空鼓、裂缝………………………………………………………………6

1、墙面空鼓………………………………………………………………6

2、地面空鼓………………………………………………………………6

3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）……………………………………………7

4、墙面裂缝（有空鼓）……………………………………………………………7

5、地面裂缝………………………………………………………………8

（二）外墙面………………………………………………………………8

1、外墙涂料（脱层、起鼓）…………………………………………………………8

2、外墙面砖（开裂、空鼓）…………………………………………………………9

（三）感观质量………………………………………………………………10

1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直……………………………………………10

2、地坪翻砂………………………………………………………………10

3、地坪平整度………………………………………………………………10

（四）渗漏………………………………………………………………11

1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）…………………………………………11

2、厨卫间地面（结构板渗水）……………………………………………………12

3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）……………………………………………………13

4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）……………………………………………14

5、外墙渗漏………………………………………………………………14

5.1外墙分格缝渗漏………………………………………………………………15

5.2外墙裂缝渗漏：

………………………………………………………………16

5.3伸缩缝渗漏………………………………………………………………16

5.4对拉螺杆洞渗漏………………………………………………………………17

5.5外墙脚手眼处渗漏………………………………………………………………17

5.6外墙管道支架或栏杆接头处渗漏…………………………………………………18

5.7冲淋要求………………………………………………………………18

6、屋面渗漏………………………………………………………………19

7、门窗边渗水………………………………………………………………20

8、空调机位渗水………………………………………………………………21

（五）铝合金及塑钢门窗……………………………………………………………21

1、五金配件………………………………………………………………21

2、门窗开启不灵活………………………………………………………………22

3、门窗框周边胶开裂、脱落………………………………………………………22

4、玻璃划痕、破裂………………………………………………………………22

5、门窗框安装偏差………………………………………………………………22

（六）铝合金栏杆、百叶…………………………………………………………23

1、松动、插销、铰链问题………………………………………………………………23

2、型材………………………………………………………………23

3、栏杆玻璃………………………………………………………………23

（七）铁花栏杆……………………………………………………………23

1、生锈、脱焊、脱漆………………………………………………………………23

（八）入户门…………………………………………………………24

1、门扇变形、起跷，开关时有异响…………………………………………………24

2、门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致……………………………24

3、五金配件、锁具………………………………………………………………24

4、密封胶条、隔音胶条脱落…………………………………………………………24

5、门框边胶条开裂、脱落…………………………………………………………24

（九）给排水工程…………………………………………………………25

1、地漏堵塞………………………………………………………………25

2、水管堵头、水龙头、软管、阀门漏水……………………………………………25

3、室内给水管打不起压或水表自转………………………………………………25

4、卫生间马桶排污管离墙距离偏差………………………………………………26

（十）电气工程………………………………………………………………26

1、线路跳闸、短路、漏电故障…………………………………………………26

2、配电箱、空气开关、漏电开关…………………………………………………26

3、维修电源插座、电话插头、按钮开关………………………………………27

4、房间灯不亮…………………………………………………………………27

（十一）弱电…………………………………………………………………27

维修施工方案

一、目的

保证维修质量，避免二次返修，确保快速、高效地处理工程

维修工作，提高客户满意度。

二、适用范围

适用于项目的维修工作。

三、依据

维修工程必须符合相关国家、地方及行业标准，主要包括但

不限于：

1、工程建设标准强制性条文》2002年版

2、《建筑工程施工质量验收统一标准》GB50300－2001

3、《建筑装饰工程施工及验收规范》GB50210－2001

4、《住宅装饰装修工程施工规范》GB50327－2001

5、《屋面工程质量验收规范》GB50207－2002

6、《聚合物水泥防水涂料》JC/T－894－2001

7、《高分子防水涂料》GB18173－2000

8、《建筑给水排水及采暖工程施工质量验收规范》

GB50242－2002

9、《给水排水管道工程施工及验收规范》GB50268－97

10、《砌体工程施工及验收规范》GB/T50203－2002

四、维修方案：

（一）、室内空鼓、裂缝

1、墙面空鼓

1.1维修方案：

1.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；

1.1.2清理并润湿基层；

1.1.3刮1：

1水泥砂浆一遍；

1.1.4补1：

2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分三遍成活；

1.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。

若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。

1.2维修时间：

7天。

1.3注意事项：

水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。

2、地面空鼓

2.1维修方案：

2.1.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；

2.1.2清理、并润湿基层；

2.1.3扫素水泥浆一道；

2.1.4补C20细石混凝土，并压光找平，一遍成活。

2.2维修时间：

5天。

2.3注意事项：

细石混凝土修补完成后，需做好养护。

3、墙面裂缝（浅裂缝，无空鼓现象）：

3.1维修方案：

3.1.1将抹灰层裂缝轻剔至基层，宽5mm；

3.1.2清理缝内；

3.1.3缝内满打透明密封胶；

3.1.4补刮腻子两遍。

3.2维修时间：

3天。

4、墙面裂缝（有空鼓）

4.2维修方案：

4.1.1采用切割机切割裂缝及空鼓处，并将切缝处凿毛，切割范围须保证方正；

4.1.2清理并润湿基层；

4.1.3刮1：

1水泥砂浆一遍；

4.1.4补1：

2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分三遍成活；

4.1.5补刮腻子二遍，并挂抗裂玻纤布。

若一面墙修补面积大于50%或超过三处以上须整面墙重新满刮腻子二遍。

4.2维修时间：

6-7天。

4.3注意事项：

水泥砂浆修补完成后，需做好撒水养护。

5、地面裂缝：

5.1维修方案：

5.1.1采用切割机将裂缝左右5CM范围内延裂缝方向切除地坪砂浆，并将切缝处凿毛；

5.1.2扫素水泥浆一道；

5.1.3补1：

2.5水泥砂浆，压光找平，一遍成活。

5.2维修时间：

2天。

（二）、外墙面

1、外墙涂料（脱层、起鼓）：

1.1维修方案：

1.1.1用小刀割除外墙涂料层；

1.1.2剔除外墙腻子，并清理基层；

1.1.3按照外墙涂料施工工艺重新施工：

外墙腻子－底漆－中间漆－面漆。

若维修部位位于房屋样露台处，需整面墙重做外墙涂料，其余大面墙需尽量避免色差，并保证维修部位成方形。

1.2维修时间：

4-5天。

2、外墙面砖（开裂、空鼓）：

2.1维修方案：

2.1.1仅外墙砖开裂，抹灰层未开裂、空鼓：

2.1.1.1用切割机沿砖缝切割开，并剔除外墙砖，范围比开裂部分大一块砖；选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；聚合物水泥砂浆沟缝。

2.1.2抹灰层开裂、空鼓：

2.1.2.1采用切割机切割空鼓处，并将切缝处凿毛；

2.1.2.2清理并润湿基层；

2.1.2.3刮1：

1水泥砂浆一遍；

2.1.2.4补1：

2.5水泥砂浆，分两遍成活，较厚的部位需分三遍成活；

2.1.2.5选择颜色接近的外墙面砖进行修补，采用聚合物水泥砂浆粘贴；

2.1.2.6采用聚合物水泥砂浆勾缝，保证灰缝密实。

2.2维修时间：

若抹灰层无空鼓3天；若抹灰层空鼓则需7天。

（三）感观质量：

1、墙面平整度、垂直度、阴阳角顺直：

1.1维修方案：

1.1.1偏差在6mm以下，用内墙腻子进行找补，到达规范要求。

同时需保证新找补腻子和原腻子之间粘接牢固，避免脱层。

1.1.2偏差在6mm以上（含6mm），需根据实际情况剔凿墙面基层以到达规范要求，补刮腻子二遍。

新旧腻子交接处需挂抗裂玻纤布。

1.2维修时间：

3-4天。

2、地坪翻砂：

2.1维修方案：

2.1.1铲除翻砂部分，清理并润湿基层；

2.1.2翻砂部分满刮水泥胶浆（805胶水与水泥砂浆混合），需保证粘接牢固，避免脱层。

2.2维修时间：

3天。

3、地坪平整度：

3.1维修方案：

3.1.1根据实际情况局部处理偏高或偏低的部位。

3.1.2将偏低的部位凿毛或将偏高的部位剔凿至合适标高，清理并润湿基层后，满刮水泥胶浆（805胶水与水泥砂浆混合）。

3.2维修时间：

3天。

（四）渗漏

1、厨卫间地面（管道周边、烟道周边）：

1.1问题原因：

管道周边、烟道周边因吊洞质量或防水附加层质量差而产生渗漏。

1.2维修方案：

1.2.1剔凿管道周边和烟道周边地坪混凝土至结构层；

1.2.2继续剔凿管道周边和烟道周边原吊洞混凝土，深2cm；

1.2.3清理基层，采用堵漏剂进行封堵，高于结构层5-8mm，大于管道周边5cm；

1.2.4管道周边和烟道周边30cm范围内做2mm厚JS防水涂膜与原防水层搭接15cm。

1.2.5厨卫间满闭水24小时；

1.2.6恢复地坪。

1.3维修时间：

7-9天。

1.4其他

1.4.1若地面漏水超过3处（含3处），必须将地坪全部凿除，按上述方案处理完管道周边和烟道周边后满做JS防水涂膜2.0mm。

1.4.2上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

2、厨卫间地面（结构板渗水）:

2.1原因：

结构板有贯穿裂缝导致渗漏。

2.2维修方案：

2.2.1根据渗水位置剔凿地坪混凝土至结构板面，找到结构板裂缝，同时周边需保留10cm防水以便搭接。

2.2.2将结构板裂缝凿成V型槽，宽2-3cm，深2cm，并清洗槽内；

2.2.3用堵漏剂对V型槽进行封堵，高于结构层5-8mm，大于槽边5cm。

2.2.4裂缝周边15cm范围内做2mm厚JS防水涂膜，与原防水搭接10cm。

2.2.5厨卫间满闭水24小时；

2.2.6恢复地坪。

2.3维修时间：

7-9天。

2.4其他

2.4.1若地面漏点超过2处（含2处），必须将地坪全部凿除，按上述方案处理完裂缝后满做JS防水涂膜2.0mm。

2.4.2上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

3、厨卫间墙面（预埋管渗漏）：

3.1渗漏原因：

墙内预埋管破裂或弯头热容出现问题而产生渗漏。

3.2维修方案：

3.2.1对室内管道按照规范要求进行打压；

3.2.2将墙面渗漏部位凿开，检查管道情况。

若业主已经装修，则根据实际情况尽量从厨卫间墙体外侧进行剔凿，避免破坏厨卫间墙地砖。

3.2.3更换有问题的管道和弯头；

3.2.4用C20细石混凝土封堵凿开的墙体空洞；

3.2.5恢复墙面抹灰层和腻子。

3.3维修时间：

4-5天。

3.4上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

4、厨卫间墙面渗水（墙面防水问题）

4.1原因：

墙面防水未达到规范要求，厚度不满足要求或防水层存在沙眼等。

4.2维修方案：

4.2.1找到渗漏部位，凿除业主装修面层检查防水。

4.2.2补做聚合物水泥基防水涂膜1.5mm厚，与原防水搭接15cm。

4.2.2恢复装修面层。

4.3维修时间：

5天。

上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

5、外墙渗漏

外墙产生渗漏的原因很多，其中包括外墙分格缝渗漏、外墙伸缩缝渗漏、外墙裂缝渗漏、对拉螺杆洞渗漏、外墙脚手眼处渗漏、外墙砖勾缝处渗漏、外墙管道支架渗漏、栏杆接头处渗漏等。

水从以上部位渗进外墙后，会沿着抹灰层或保温层和基层之间的缝隙发展，严重的情况下会造成室内整面墙体返潮发霉，造成业主的损失不可估量，所以外墙渗漏须立即现场查看并分析渗漏原因，并尽快安排维修，在短时间内处理完成。

维修外墙渗漏问题关键点是要根据渗漏点分析渗漏原因，维修时才能一次到位，避免二次返修。

以下是各种外墙渗漏问题发生时的渗漏情况和处理方案。

5.1外墙分格缝渗漏：

5.1.1渗漏情况描述：

多出现在窗角部位（设计外墙分格缝一般位于窗上口）。

5.1.2维修方案：

将分格缝两侧15cm范围内外墙涂料及抹灰层剔除；用堵漏剂对砖墙灰缝重新勾缝；用1：

3水泥砂浆找平（1cm厚）；做2.0mm聚合物水泥基防水涂膜；用1：

2.5水泥砂浆补平外墙面；重做外墙涂料；恢复室内墙面。

5.1.3维修时间：

6-7天。

5.1.4上述时间未考虑脚手架搭设时间。

5.2外墙裂缝渗漏：

5.2.1渗漏情况描述：

室内墙面返潮、发霉，面积较大。

5.2.2维修方案：

5.2.2.1剔除面砖或涂料；

5.2.2.2采用切割机切割开裂、空鼓处，并将切缝处凿毛。

5.2.2.3清理基层，并发水润湿；

5.2.2.4补1：

2.5水泥砂浆，分两遍成活，超过2.5cm的部位需分三遍成活；

5.2.2.5聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；

5.2.2.6恢复面砖或涂料。

5.2.3维修时间：

面砖墙面7天，涂料墙面9天。

5.3伸缩缝渗漏：

5.3.1渗漏情况描述：

伸缩缝处开裂，渗水后沿墙面下流，导致某一户或几户内墙返潮。

5.3.2维修方案：

将伸缩缝镀锌铁皮拆除，修补墙面；重新安装镀锌铁皮，并重新打胶。

5.3.3维修时间：

5天。

5.4对拉螺杆洞渗漏：

5.4.1渗漏情况描述：

室内墙面局部湿润，点状分布。

5.4.2处理方案：

5.4.2.1室内处理：

剔凿室内墙面至结构层；剔除对拉螺杆洞内水泥砂浆，深5cm；用堵漏剂进行封堵，补平结构层；洞边15cm范围内做1.5mm厚聚合物水泥基防水涂膜；恢复抹灰层和面层。

5.4.2.2外墙处理：

此类渗漏问题产生的原因多数情况下是由于其他部位渗水后沿保温层与基层之间缝隙发展，对拉螺栓洞没有堵密实而造成渗漏至室内。

所以外墙处理关键是要找到渗水点（如分格缝渗水、伸缩缝渗水等），然后按照相应的维修方案进行处理。

5.4.3维修时间：

7天。

5.4.4上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

5.5外墙脚手眼处渗漏：

5.5.1渗漏情况描述：

室内墙面底部局部湿润，块状分布。

5.5.2处理方案：

剔除墙面抹灰以及原脚手眼封堵混凝土；重新采用C20细石混凝土分二次填塞密实；聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚；恢复抹灰层和腻子层。

5.5.3维修时间：

5天。

5.5.4上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

5.6外墙管道支架或栏杆接头处渗漏：

5.6.1渗漏描述：

沿管道支架螺栓四周缝隙和栏杆接头四周缝隙渗入墙体内，导致内墙面局部返潮发霉。

5.6.2维修方案：

采用堵漏剂对支架螺栓四周缝隙和栏杆接头四周缝隙进行封堵，并打密封胶。

5.6.3维修时间：

2天。

5.6.4上述维修时间未考虑装修面层恢复，装修面层恢复时间不超过5天。

5.7冲淋要求：

5.7.1施工单位需配备水管及喷枪，渗水问题处理完成后，要求做冲淋试验，确认不渗漏后再恢复面层。

6屋面渗漏

6.1查看渗漏点，分析渗漏原因：

首先应从室内查看渗漏情况，找到渗漏点；然后根据渗漏点查看屋面与之相对应的部位，再分析产生渗漏的原因。

6.2屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层明显开裂，并且防水已经破坏。

处理方案：

6.2.1将破损部位防水保护层及防水剔除（防水预留15cm搭接宽度）；

6.2.2结构板裂缝处理方案详见厨卫间地面结构板裂缝处理；

6.2.3进行闭水试验24小时；

6.2.4裂缝两侧20cm范围做JS防水涂膜2.0厚；

6.2.5恢复卷材防水，与原防水搭接15cm，并再次闭水24小时；

6.2.6恢复防水保护层。

6.2.7维修时间：

9天。

6.3屋面与室内渗漏点对应的部位防水保护层与防水无开裂、破损，此种情况是由于渗漏点附近其它部位防水破坏导致渗水后，水沿防水卷材与基层之间的缝隙发展，到达结构板裂缝处向室内渗漏。

6.3.1处理方案：

6.3.1.1查找屋面防水破损处，剔除开裂破损的防水保护层及防水（防水预留15cm搭接宽度）；

6.3.1.2修补防水，做24小时闭水试验；

6.3.1.3恢复防水保护层；

6.3.1.4凿除渗漏点处的防水保护层和防水，找到结构裂缝；

6.3.1.5按厨卫间地面结构板裂缝处理方案处理；

6.3.1.6做24小时闭水试验；

6.3.1.7裂缝两侧20cm范围内做JS防水涂膜2.0厚；恢复卷材防水，与原防水搭接15cm；

6.3.1.8恢复防水保护层。

6.3.2维修时间：

9天。

6.4若渗漏情况和屋面防水破坏都比较严重，无法找到渗漏点，并且按上述两种情况处理后仍没有效果，则需将整个屋面防水保护层及防水全部凿除，修补完结构板裂缝后重做防水（采用自粘性防水卷材）：

6.4.1处理方案：

6.4.1.1凿除原刚性层混凝土和防水；

6.4.1.2基层找平，四周阴角处采用1：

2.5水泥砂浆做成弧形；6.4.1.3JS防水涂膜2.0厚

6.4.1.4聚酯胎单面粘砂SBS改性沥青防水卷材4厚；

6.4.1.5C20细石混凝土刚性层40mm厚，3m×3m分缝，内配Φ4@150双向冷拔钢筋，分格缝采用密封胶塞缝。

6.4.2维修时间15天。

7、门窗边渗水

7.1原因分析：

门窗外侧四周密封胶条开裂、脱落或门窗塞缝不密实造成渗水。

7.2维修方案：

7.2.1用美工刀将开裂或脱落的胶条切除;

7.2.2剔除缝内松动的发泡剂或水泥砂浆，

7.2.3重新打发泡剂或塞干硬型防水砂浆（内掺杜拉纤维），确保密实；

7.2.4重打密封胶。

7.2.5采用喷枪做冲淋试验，喷水压力为0.2~0.3MPa（2~3KG），喷嘴与被喷部位之间距离为25cm，喷嘴以匀速在各冲淋部位缓缓移动，单扇窗喷淋时间不少于15分钟。

7.3维修时间：

若为胶原因1天，若是塞缝的原因需4天。

8、空调机位渗水

8.1原因分析：

空调机位内地面找坡坡度过小或成倒坡引起积水，导致向室内渗漏。

8.2维修方案：

8.2.1凿除空调机位内地面抹灰层；

8.2.2做聚合物水泥基防水涂膜2.0mm厚，立面返300mm高；

8.2.3采用1：

2.5水泥砂浆找坡收光面，坡度向外侧1%。

8.3维修时间：

4天。

五铝合金及塑钢门窗

1、五金配件

1.1五金配件问题包括：

门窗把手断裂、塑钢门锁无法开启、风撑或铰链变形等。

1.2处理方案：

更换相应配件。

1.3处理时间：

1天。

2、门窗开启不灵活

2.1处理方案：

现场调试。

2.2处理时间：

1天。

3、门窗框周边胶开裂、脱落

3.1处理方案：

用美工刀切除开裂及脱落的胶条，清理基层，重新打胶。

3.2处理时间：

1天。

4、玻璃划痕、破裂

4.1处理方案：

更换玻璃。

4.2处理时间：

安装1天，普通玻璃制作需3天，钢化玻璃制作需7天。

5门窗框安装偏差

5.1处理方案：

5.1.1局部型材不顺直：

将该分格处玻璃取下，对型材进行调整。

5.1.2整扇门窗框安装不方正：

将整扇框取下，按照规范要求重新安装；土建修补墙面；安装玻璃并打胶。

5.2处理时间：

8天。

（六）铝合金栏杆、百叶

1松动、插销、铰链问题：

1.1松动：

现场维修。

维修时间：

1天。

1.2百叶插销松脱：

更换插销。

维修时间：

1天。

1.3百叶铰链松脱：

更换铰链。

维修时间：

1天。

2型材

2.1型材变形：

校正，重新刮腻子喷漆；若无法校正则需更换。

维修时间：

1天。

更换材料可延长至5天。

2.2型材漆挂花：

重新刮腻子喷漆。

维修时间：

2天。

3栏杆玻璃

3.1玻璃破碎：

更换玻璃。

3.2维修时间：

安装1天，普通玻璃制作需3天，钢化玻璃制作需7天。

（七）铁花栏杆

1生锈、脱焊、脱漆

1.1重新喷漆或焊接；打磨焊接或生锈部位，刷防锈漆二遍、面漆二

遍。

1.2维修时间：

3天。

若需更换栏杆可延长至5天。

（八）入户门

1门扇变形、起跷，开关时有异响

1.1维修方案：

现场调试。

1.2维修时间：

1天。

2门扇、门框有划痕、碰痕、门扇表面漆颜色不一致

2.1维修方案：

局部维修后现场喷漆。

2.2维修时间：

1天。

3、五金配件、锁具

3.1存在问题：

转动不灵活、打不开、不能反锁、锁舌位置不正确等

3.2维修方案：

现场调试。

3.3维修时间：

1天。

若需更换门锁可延长至3天

4、密封胶条、隔音胶条脱落

4.1维修方案：

更换胶条。

4.2维修时间：

1天。

5、门框边胶条开裂、脱落

5.1维修方案：

切除胶条重新打胶。

5.2维修时间：

1天。

6、若入户门划伤、碰撞、变形、起跷严重，需更换或返厂进行维修，维修时间10天。

（九）给排水工程

1地漏堵塞

1.1维修方案：

分析原因，确定堵塞部位，若